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경매에는 차순위 매수 신고를 할 수 있는 제도가 있습니다. 최고가 매수인(낙찰자) 이 대금 미납 하는 경우 재진행 없이 차순위 매수 신고를 한 사람에게 매각허가 결정 내리는 제도입니다. 이는 법정 비용 최소화 및 채권회수를 원활하게 만들기 위해 만들어진 제도입니다.
오늘은 차순위 매수신고 조건, 신고 방법, 단점, 취소 가능 여부, 경매 취하 될 경우 등의 다양한 사례에 대해 알아볼 테니 포스팅 끝까지 집중해 주세요.
차순위 매수 신고란 무엇인가?
낙찰자(최고가 매수신고인)가 잔금 미납을 하는 경우, 해당 경매 사건은 다시 재진행을 하게 되는데 이때 추가적인 경매 비용(돈, 시간, 인력 등)이 들어가게 되고 채권자들은 채권회수가 지연됩니다. 이를 미연에 방지하고자 차순위 매수 신고자를 받게 되며 별도의 경매 사건 재진행 없이 차순위 매수 신고자에게 매각 결정 허가를 내주는 제도입니다. 채권 회수와 경매 비용을 절약할 수 있게 되는 일석이조의 제도입니다.
▷ 차순위 매수신고는 아무나 할 수 있는가? (조건)
- 경매 사건의 최저매각가격 이상이어야 함
- 낙찰 금액(최고가 매수신고액)에서 보증금을 뺀 금액보다 높게 쓴 금액 이어야 함
결론부터 말씀드리면 위 2가지 요건을 만족시키는 금액이어야 차순위 매수 신고가 가능합니다. 이는 채권자들의 채권 회수를 최대한 보장하기 위함입니다. 기존 최고가 매수 신고인(낙찰자) 보증금을 몰수하여 배당 금액에 포함시킬 경우 배당에 참가하는 채권자나 채무자 등 이해관계인의 입장에서는 최고가매수신고가격을 배당할 금액으로 하는 경우보다 불이익 발생을 최소화할 수 있기 때문입니다.
패찰 한 경매참여자들 중 차순위 매수신고 가능한 사람은 누구일까요?
정답은 바로 아래와 같습니다. 앞서 말씀드린 2가지 조건을 만족하는 금액을 쓴 사람만이 차순위매수 신청을 할 수 있습니다.
▷ 신고 방법 (절차)
사실 신고 방법은 어려운 게 없습니다. 보통 집행관이 낙찰자를 발표하면서 차순위 매수신고 의사를 물어봅니다. 그때 거수를 하며 차순위 매수 신고를 하겠다는 의사를 밝히면 차순위 매수신고 요건을 체크하게 되며 → 요건에 부합할 경우 차순위 매수신고자가 됩니다. 만약 차순위 매수신고자가 여러 명일 경우 가장 금액이 높은 사람이 차순위 매수 신고자로 선정됩니다.
※ 매수신고액이 반드시 2등이 아니어도 차순위 매수 신고자가 될 수 있습니다. 다만 요건에 부합해야 합니다. 신고한 매수금액이 동일한 경우 추첨을 진행하여 선정합니다.
단점과 취소 여부
보증금을 당분간 반환받지 못하는 게 가장 큰 단점입니다. 보증금이 작은 경우라면 크게 부담이 안되지만 몇천만 원 이상의 보증금인 경우 이야기가 다릅니다. 차순위 매수 신고자는 낙찰자와 동일하게 조건부 매수 의무가 부여되므로 입찰보증금을 반환받지 못하고 당분간 법원에 묶이게 됩니다. 경매 투자를 하는 사람 입장에서는 자금이 묶이는 게 가장 큰 결점이므로 이러한 상황을 사전에 인지 후 진행 해야 합니다.
▷ 차순위 매수신고 취소 가능 할까?
결론부터 말씀드리면 취소 불가능(★) 합니다. 약 1~2개월 정도는 보증금이 법원에 묶이는 것은 피할 수 없습니다. 경매 재진행 없이 소유권 취득할 권리를 주는 장점이 있으나 매수 의무가 부여됩니다. 최고가 매수인(낙찰자)이 잔금 납부를 하게 되는 경우에만 보증금 반환받을 수 있습니다.
▷ 차순위 매수신고자가 잔금 미납할 경우?
최고가 매수인(낙찰자)이 미납하여 소유권 취득기회가 넘어왔을 때 차순위 매수 신고자 역시 잔금을 미납하게 되는 경우도 동일하게 보증금 몰수 처리가 되며 경매는 재진행됩니다. 이럴 경우 영원히 나의 보증금을 찾을 수 없습니다. 쉽게 말해서 투자금 날립니다.
※ 만약 재매각 진행 시 재매각기일 3일 전까지 최고가 매수인 or 차순위 매수인 중 먼저 대금을 납부한 자가 있을 시 그 사람이 경매목적물의 소유권을 취득하게 됩니다. (재매각 취소 됨 = 기한 후 납부 가 이런 경우임)
공유자우선매수 신고 / 매각 불허가 / 경매 취하의 상황인 경우
▷ 공유자 우선매수 신고
지분 경매인경우 공유자 우선매수 신고 제도가 있으며 만약 공유자 우선매수 신고가 있을 경우 공유자가 최고가 낙찰인으로 선정되게 되며, 기존 최고가 매수인(낙찰자)은 차순위 매수 신고가 가능해집니다. 집행관은 차순위 매수신고의 의사를 모두에게 물어보는 것이 아니라 최고가 낙찰인에게 물어보게 되며 이때 어떤 선택을 하냐에 따라 달라지게 됩니다.
▷ 매각 불허가
매각 불허가인 경우 법원의 권한으로 매각을 불허가하는 경우로 최고가 매수인뿐만 아니라 차순위 매수신고자 역시 매각 불허가 처리를 받게 됩니다. 기타 여러 가지 사유로 인해 새매각이 진행되므로 매수 의무가 없어집니다. 즉, 보증금을 돌려받게 됩니다.
▷ 경매 취하
경매신청 취하는 보통 채무자가 채권자의 채권을 변제했을 경우 경매가 취하가 되며 이런 경우 최고가매수인(낙찰자)의 동의가 필요하며 + 차순위매수신고자의 동의가 있어야 취하 효력이 됩니다. 보통 이런 경우 반강제적으로 동의를 해야 하므로 역시 보증금 반환을 받게 됩니다.
Finish
차순위 매수신고 유용한 제도이지만 단점도 존재합니다. 특히 경매 투자를 통해 수익을 얻는 사람들에게는 투자금이 최대 2개월간 묶이게 되는 것 역시 부담스럽긴 합니다. 정말 원했던 물건이 아니라면 심사 숙고하여 결정하시길 바랍니다.
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