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경매 공부를 하다 보면 형식적 경매에 대해 나옵니다. 임의 경매, 강제 경매는 알았어도 형식적 경매?? 공유물 분할을 위한 경매?? 단어가 어렵고 생소해서 더럭 겁이 나지만 오늘도 경매 공부를 통해 지식을 넓히는 시간을 갖도록 하겠습니다.
공유물 분할을 위한 형식적 경매에 대해 자세히 알아볼 테니 이번 포스팅도 집중해 주세요.
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2022.10.10 - [부동산/경매] - 부동산 경매 공부 절차와 기본 지식부터 확실하게 알아보자 - 1부
부동산 경매 공부 절차와 기본 지식 부터 확실하게 알아보자 - 1부
지난 5년간 부동산의 가격은 엄청나게 오르면서 전 국민의 관심은 부동산 투자에 쏠렸습니다. 부동산 경매가 상대적으로 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있다는 정보가 퍼지면서 부동산 경매 공부
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2022.10.14 - [부동산/경매] - 경매 공부 이렇게 하면 됩니다! 경매 절차 이번 편도 필. 독. - 2부
경매 공부 이렇게 하면 됩니다! 경매 절차 이번 편도 필.독. - 2부
지난번 경매 공부 1부에는 경매 절차 중 초반 부분을 단계별로 경매 절차에 대해 알아봤습니다. 경매 물건에 대해 정확한 분석과 가치판단, 리스크 파악까지 어느 정도 되었으면 이어서 경매 공
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2022.11.20 - [부동산/경매] - 경락 잔금 대출 기본 지식 총정리 (경매 대출 한도, 필요 서류, 규제, 주의사항) 경매공부 - 3부
경락 잔금 대출 기본 지식 총정리 (경매 대출 한도, 필요 서류, 규제, 주의사항) 경매공부 - 3부
경매를 이용한 수익 파이프라인을 구축하려는 분들은 반드시 알고 가야 하는 것이 있습니다. 바로 경락 잔금 대출입니다. 일명 경매 대출로도 잘 알려져 있는데 경매 투자에 있어 가장 중요한
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2022.10.23 - [부동산/경매] - 아파트 경매 주의사항과 꿀팁 (권리분석 등)
아파트 경매 주의사항과 꿀팁 (권리분석 등)
전체적인 프로세스와 경매 과정을 알았다면 오늘은 아파트 경매 주의사항과 꿀팁 몇 가지를 통해 경매에 대한 지식과 인사이트를 더 늘려 보겠습니다. 경매 공부 및 절차에 관해 지난번에 포스
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형식적 경매란 무엇인가?? (공유지분경매와 차이점)
자산의 가격보존 혹은 정리를 주목적으로 하여 실행되는 경매를 보통 ‘형식적 경매’라고 부르며, 형식적 경매사건 중 가장 많은 비중을 차지하는 것이 바로 “공유물분할을 위한 경매”입니다. 중개사를 통한 판매가 아닌 법원을 통해 판매하고자 하는데 목적이 있습니다. 또한 일반적으로 임의 경매나 강제경매와 기본 절차는 동일합니다.
| 임의 / 강제경매 | 형식적 경매 |
| - 채권자가 본인의 채권회수를 위한 목적으로 진행 하는 경매 - 경매 신청 및 배당에 직접 참여 가능 |
- 가격의 보전 또는 정리를 목적으로 진행하는 경매 - 경매로 공유물을 현금화하여 나눠 갖는것을 목적으로 함 예시> 상속, 이혼 등 |
▷ 공유지분경매 와 공유물 분할을 위한 형식적 경매 차이
공유자 우선 매수신청권의 존재 유무가 가장 큰 차이점입니다. 채권자와 채무자가 존재하고 지분에 대한 경계가 명확한 것이 특징이며 공유지분 경매는 일반 경매와 마찬가지로 채권 회수가 목적입니다. 이와 반대로 공유물 분할을 위한 형식적 경매의 경우 채권회수가 아닌 재산 처리 → 현금화하여 나눠 갖는 것이 목적으로 공유자 우선 매수권이 인정되지 않습니다.
| 공유지분 경매 | 공유물 분할을 위한 형식적 경매 |
| - 채권회수 목적 O (채권 회수를 위한 목적) - 실질적 경매 - 채권 / 채무 관계 O - 경매신청가능, 배당참가O - 경매신청채권자와 채무자 관계 - 경매범위 명확함 (지분 명확) - 공유자 우선 매수권 행사 인정 - 경매매각기일 시 최고가 매수인의 입찰가격 or 입찰자가 없을경우 최저매각가격으로 지분 매수 가능 |
- 채권회수 목적X (재산 처리를 통한 현금화 목적) - 형식적 경매 - 채권 / 채무 관계 X - 경매신청가능, 배당참가X - 신청인과 상대방 관계 - 경매범위 불명확 (지분 불명확) - 공유자 우선 매수권 행사 인정 X - 공유자는 모두 똑같은 권리와 지위를 가지고 있다고 간주하며 재산 상속, 이혼 등의 경우 자주 발생 |
형식적 경매의 예외 사항 (공유자 우선매수권 행사)
공유물 분할경매에서는 공유자 우선 매수권 행사를 할 수 없는 게 원칙입니다만 공유지분경매와 공유물분할경매가 경합하는 경우 얘기가 달라질 수 있습니다. 남편과 아내가 각 50% 지분을 갖고 있던 상가건물이 있었는데 남편의 사망으로 인해 아내와 자식들에게 상속이 되었고, 상속재산을 두고 아내와 자식들 사이에 발생한 재산 분쟁 끝에 상속재산 분할을 위한 경매 신청한 경우 공유자 우선매수권을 행사할 수 있을까요?? 결론은 가능하다입니다. 아내는 상속권자이면서 공유지분권자의 지위를 겸했기 때문입니다. 이해를 돕기 위해 아래 그림 참고 바랍니다.
경매 공부 자투리 (소멸주의, 인수주의, 잉여주의)
▷ 소멸주의 (소제주의)
낙찰인이 낙찰받은 후 부동산 걸려있는 모든 부담이 소멸하여 완전한 소유권의 취득을 의미합니다. 쉽게 말해서 경매정보지에 보면 말소기준권리 아래쪽에 속한 권리들을 말합니다. 대항력이 없는 세입자도 여기에 속합니다.
▷ 인수주의
부동산이 매각되었을 때 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담을 매수인에게 인수시키는 주의로 쉽게 말해서 경매 낙찰자가 인수하게 되는 항목들에 대한 사전적 의미입니다. 점유를 수반하는 담보권인 유치권, 대항력을 갖춘 세입자 등이 인수주의에 입각하여 매수인(낙찰자)이 인수한다고 표현합니다.
▷ 잉여주의
경매가격이 최저로 되었을 때 부동산에 걸려있는 채권과 각종 비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정할 때는 압류채권자에게 통지하고 매수여부를 따지게 됩니다. 충분한 보증을 제공하지 않는 한 경매 절차를 법원의 직권으로 취소하는 것을 말합니다.
Finish
공유지분경매와 공유물 분할을 위한 형식적 경매에 대해 알아봤습니다. 둘은 비슷하지만 명백하게 구분되어 있으며 목적이 다르기 때문에 법적인 권리도 다릅니다. 부모님의 사망으로 자식들이 집을 상속받게 되었을 때 딱히 상속받은 집에서 거주할 목적이 없다면 현금화하여 나눠 갖는 게 가장 현명한 방법이 될 수도 있겠다는 생각을 해봅니다.
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