티스토리 뷰
경매를 이용한 수익 파이프라인을 구축하려는 분들은 반드시 알고 가야 하는 것이 있습니다. 바로 경락 잔금 대출입니다. 일명 경매 대출로도 잘 알려져 있는데 경매 투자에 있어 가장 중요한 요소중 하나입니다. 현금을 집에 쌓아놓고 투자하시는 분들은 많지 않기 때문에 경락 잔금 대출을 적절하게 활용하면 효율적인 레버리지 투자가 가능합니다. 오늘은 경매 대출 주의사항, 한도, 조건, 규제 등을 알아보겠습니다.
▼ 지난 경매 공부 포스팅 보러 가기 ▼
2022.10.10 - [부동산/경매] - 부동산 경매 공부 절차와 기본 지식 부터 확실하게 알아보자 - 1부
부동산 경매 공부 절차와 기본 지식 부터 확실하게 알아보자 - 1부
지난 5년간 부동산의 가격은 엄청나게 오르면서 전국민의 관심은 부동산 투자에 쏠렸습니다. 집값이 점점 상승 할수록 정상적인 매매 거래는 줄어들었고, 부동산 경매가 상대적으로 저렴하게
fajo.tistory.com
2022.10.14 - [부동산/경매] - 경매 공부 이렇게 하면 됩니다! 경매 절차 이번 편도 필.독. - 2부
경매 공부 이렇게 하면 됩니다! 경매 절차 이번 편도 필.독. - 2부
지난번 경매 공부 1부에는 경매 절차중 목표설정-권리분석-입지분석(손품)-현지임장(발품) 까지 부동산 경매를 투자자의 관점에서 단계별로 경매 절차에 대해 알아봤습니다. 경매 물건에 대해
fajo.tistory.com
2022.10.23 - [부동산/경매] - 아파트 경매 주의사항과 꿀팁 (권리분석 등)
아파트 경매 주의사항과 꿀팁 (권리분석 등)
경매 공부 및 절차에 관해 지난번에 포스팅 했었습니다. 경매는 수익을 내기 위함이 목적이기 때문에 기본을 알아야 성공하는 투자를 할 수 있습니다. 전체적인 프로세스와 경매 과정을 알았다
fajo.tistory.com
대출 한도와 지역별 규제는 어떻게 될까??
금융기관마다 금리와 한도가 천차만별 이기 때문에 약간의 발품을 팔아서 본인에게 가장 좋은 조건으로 진행 하셔야 유리합니다. 경락잔금대출의 한도는 낙찰가의 80%, 감정가의 70%, 현 시세의 70% 중에서 가장 낮은 금액으로 진행 하며 금리가 저렴할 때는 가급적 많은 레버리지를 일으키는 게 수익률이 좋으나 지금처럼 금리가 비쌀 때는 오히려 수익률이 떨어지게 되는 점 참고 바랍니다. 기본적으로 주택담보대출(주담대) 동일한 규제를 받기 때문에 낙찰 매물의 지역을 확인해야 합니다. 또한 개인, 개인사업자, 법인사업자인 경우 모두 다르므로 은행별로 조건이 가장 좋은 곳으로 발품을 팔아야 합니다.
| 금 액 | 투기 & 투기과열지구 | 조정대상지역 | 비규제지역 |
| 주거용부동산 (15억 초과) |
0% | LTV 50% (9억) + LTV 30% (9억 초과분) |
LTV 70% |
| 주거용부동산 (9억 초과 ~ 15억 이하) |
LTV 40% (9억) + LTV 20% (9억 초과분) |
LTV 40% (9억) + LTV 20% (9억 초과분) |
LTV 70% |
| 주거용부동산 (9억 이하) |
LTV 40% | LTV 50% | LTV 70% |
| 상업용 부동산 (비규제 지역과 동일) |
LTV 70% | LTV 70% | LTV 70% |
※ 얼마전 15억 초과 부동산의 주담대 규제가 완화되었습니다. 경락잔금대출도 영향을 받을 것으로 보이므로 자세한 내용은 금융기관의 직원과 상담을 받는 것이 정확합니다. (표는 참고용)
※ 꿀팁 : 경매 현장(법원)에서 낙찰 시 대출 관련 명함을 많이 받게 됩니다. 해당 명함을 잘 보관했다가 연락해서 비교해보면 좋은 조건을 찾기 용이합니다.
필요 서류는 뭐가 있을까??
경매 대출을 받기 위한 서류는 비슷 하지만 개인이냐 법인이냐에 따라서 달라집니다. 서류 준비는 조금 귀찮기는 해도 어렵지는 않습니다. 자세한 내용은 아래 표를 참고 바랍니다.
| 경락잔금대출 (개인) 준비 서류 | 경락잔금대출 (법인) 준비 서류 |
| 1. 신분증 2. 개인 인감도장 3. 개인 인감증명서 3부 4. 가족관계증명서 1부 5. 주민등록등본, 초본 각 1부 (주민번호 뒤에 나오게) 6. 소득금액 증명원, 원천징수영수증 1부 7. 국세 및 지방세 완납 증명서 각 1부 8. 지방세 세목별과세증명서 1부 9. 재직증명서 1부 10. 소득금액증명원 1부 11. (개인사업자 일경우) 사업자등록증 1부 |
1. 법인 인감도장 2. 법인 인감증명서 3부 3. 법인 사업자등록증 사본 1부 4. 법인 명판 5. 법인 국세납세증명서 1부 6. 법인 지방세납세증명서 1부 7. 법인등기부등본 최근1개월이내 3부 8. 법인 대표자 신분증 사본 9. 대금지급기일 통지서 (경락잔금통지서) 10. 법인 재무제표(비교식) 3년간 11. 부가세 증명원 2년간 12. 법인 대표자 주민등록등본, 초본 각1부 13. 법인 대표자 국세/지방세 완납증명서 1부 14. 법인 대표자 개인인감증명서 3부 |
경락잔금대출 주의사항 / 필독
경매 낙찰 후 미납하는 사례를 종종 볼 수 있습니다. 미납 사유 중 가장 많은 이유는 바로 잔금 마련 실패입니다. 믿었던 경락잔금대출 실행 불가가 나온 것이지요. 왜 이런 상황이 벌어지게 되는지 경매에 대한 공부와 경매대출에 대한 지식을 쌓지 않았기 때문에 대처를 못한 것이며 우리의 소중한 자산인 선금 10%를 날리는 투자가 되면 안 됩니다.
▷ 경락잔금대출은 주택담보대출의 규제를 동일하게 따라간다
주거용 부동산을 낙찰받을 때 정말 주의해야 합니다. 비규제 지역이라면 크게 문제는 되지 않겠지만.. 투기지역, 조정대상지역이라면 주담대의 규제와 동일하기 때문에 LTV, DTI, DSR 등을 잘 고려해야 합니다. 상업용 부동산은 비규제 지역과 동일하며, 기존 살고 있는 집에서 주택담보대출을 받았거나, 신용 대출 등을 받은 상황이라면 생각보다 경매대출 한도가 크지 않을 수 있습니다.
▷ 선순위 임차권, 건물 유치권에 주의하자
선순위 임차권이 설정되어 있거나 건물 유치권 행사 중이라면 매우 높은 확률로 경락잔금대출 실행 불가능합니다. 만약에 대출이 나온다고 하더라도 대출 한도가 상당히 많이 깎여서 나오게 됩니다. 결국 잔금 미납 사태로 이어지게 됩니다. (투자 손실로 귀결).. 이를 미연에 방지하려면 정보탐색(손품+발품)을 꼼꼼하게 해야 하며 매각물건명세서와 등기부등본을 잘 살펴서 권리 분석을 정확하게 해야 합니다.
▷ 방공제를 조심하자 (다가구 부동산 주의)
주택임대차 보호법과 최우선변제금액에 대한 이해가 필요한 영역입니다. 임차인의 권리를 최우선으로 변제해주는 권리로, 최우선변제금액에 해당되는 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 제도입니다. 최우선 변제금액이 방공제의 기준이 되며 대출 총액에서 방공제 금액만큼 빼고 대출을 실행합니다. 가용 금액 및 대출금액 계산 시 보수적으로 잡아야 하는 이유입니다.
Finish
경매는 우리가 경제적 자유를 이루고자 하는데 유용한 수익 파이프 라인 중 하나입니다. 매력적인 가격으로 부동산을 매입하여 부가적인 수익을 창출할 수 있지만 제반 지식이 없다면 굉장히 어려운 분야 중 하나입니다.무엇보다 경락잔금대출의 존재로 인해 손쉽게 부동산을 취득 할 수 있습니다.
하지만 경락잔금대출의 특징과 주의 사항등을 숙지하는 것이 중요합니다. 특히 본인이 가용 가능한 금액을 판단하고 내야 할 세금, 법무비용, 기타 잡비 등을 고려하여 낙찰가액을 잘 설정하고 들어가야 합니다. 지난 경매 공부 포스팅에서도 언급했지만 이기기 위한 금액이 아니라 내가 수익을 낼 수 있는 금액으로 낙찰받는 게 중요하다는 것을 인지하고 준비해야겠습니다.
'부동산 > 경매' 카테고리의 다른 글
| 경매 공부 5부 - 당해세 확인 방법과 뜻, 종류 등등 총정리 (feat. 임금채권) (0) | 2023.03.01 |
|---|---|
| 공유물 분할을 위한 형식적 경매란 무엇인가?? 경매공부 - 4부 (6) | 2023.01.29 |
| 아파트 경매 주의사항과 꿀팁 (권리분석 등) (0) | 2022.10.23 |
| 경매 공부 이렇게 하면 됩니다! 경매 절차 이번 편도 필.독. - 2부 (0) | 2022.10.14 |
| 부동산 경매 공부 절차와 기본 지식 부터 확실하게 알아보자 - 1부 (0) | 2022.10.10 |