부동산 경매 낙찰 후 인도 명령 신청 언제 해야 할까? 준비 서류, 신청 방법 등 총정리_경매공부 8부

경매 낙찰을 받았다면 이제 명도 과정이 남아있습니다. 명도는 인도명령 신청이나 명도소송을 통해 진행 가능하며 낙찰 후 6개월 내에는 인도명령 신청으로 쉽게 가능하며 만약 6개월 이상 경과 될 경우 명도 소송을 가야 합니다. 명도 소송은 시간과 비용이 많이 소모됩니다.

 

 

비용과 시간을 절약하기 위해서라도  가급적 인도명령신청으로 진행하는 것이 좋으며 낙찰자를 위한 제도인 부동산 인도 명령 신청 제도에 대해 알아보겠습니다.

 

 

경매공부 8부_낙찰 후 부동산 인도명령 신청 언제 할까?

 

 

부동산 인도명령이란 무엇인가? (인도명령과 명도소송의 차이)

부동산 경매를 낙찰받을 경우 낙찰자는 법적인 소유권을 이전받게 됩니다. 이후 실거주도 가능하며 임대차 등을 활용하여 부가가치를 창출할 수 있습니다만 만약 점유자(임차인 or 전 소유자)가 주택을 비워주지 않는다면 낙찰자는 자신의 재산에 대한 소유권을 행사할 수 없게 됩니다. 그래서 낙찰자는 자신의 정당한 소유권을 행사하기 위해 현 점유자를 상대로 집을 비워 달라는 요청을 법의 힘을 통하여 진행하게 되며 이것을 인도 명령 신청이라고 합니다.

 

▷ 인도명령 vs 명도소송 무엇이 다른가?

• 인도명령 = 낙찰 후 간단한 절차를 걸쳐 법원이 인도명령으로 강제 집행 가능함
• 명도소송 = 별도로 소송을 제기하여 소유권 행사를 진행하며, 많은 시간투자를 비롯하여 변호사 선임 등의 번거로운 절차 필요함

구분	명도 소송	인도 명령
신청 시기	매각 대금 납부 후 신청 가능	매각대금 납부 후 6개월 이내 신청 가능
신청 대상	- 매각대금 납부 후 6개월 지난 인도명령 대상자 - 대항력 있는 세입자	- 전 소유자 (채무자) - 대항력 없는 세입자 (후순위 임차인) - 전액 배당받는 임차인
신청 방법	관할 법원으로 소송 제기	담당 경매계 신청
처리 기간	통상 6개월	신청 후 2~3주
구비 서류	집행력 있는 정본	- 부동산 인도명령 신청서 - 부동산표시목록 3부 (인도명령대상자수 만큼) - 부동산등기부등본 - 송달료 납부 영수증 - 수입인지 (1,000원) - 신분증 - 매각 대금 완납 증명서 - 전입세대열람내역 (주거용 부동산) - 사업자등록현황서 (상업용 부동산)

 

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인도 명령 신청 방법 (절차)

1. 전입 세대 열람내역 발급 (주민센터)
   * 발급 필요서류 = 신분증, 경매정보지, 전입세대 열람 신청서
2. 관할 집행관 사무실에 인도집행 신청서 접수 합니다. (OO지방법원 경매 O 계)
   * 구비서류는 위에 표를 참고해 주세요
3. 집행관 사무소에서는 비용납부서 발행하며 이때 노무자 비용을 제한 집행비용만 요청해 줍니다.
4. 법원 내부에 있는 은행에서 비용납부 진행 (보통 신한 or KB국민은행이며 수도권 외 지역은 다를 수 있음)
5. 집행관에 의한 계고 진행 : 시한을 정해 이사 갈 것을 통지
6. 집행관이 계고한 이사 날짜 도래 (점유자는 해당 날짜 전에 집을 비워야 함)
7. 만약 집행관이 계고한 날짜 이후에도 점유자가 이사 가지 않았을 경우 → 집행관 사무소에 본집행 요청.
   * 집행관은 해당 부동산의 면적과 집기류 등을 고려하여 노부자 비용을 산출한 납부서 발급
8. 법원 내부 은행에 비용 납부
   * 집행관 : 2주 ~ 3주 이내 인도명령 집행일자 고지
9. 강제 집행 실시(인도명령) : 물류 차량, 노무자, 열쇠공, 입회인 2명과 함께 인도 집행
   * 초강성 점유자 인경우 상황에 따라 경찰 특공대 및 119 구급대원 동행함
10. 임차인의 물건은 물류센터에 보관 : 보관계약을 낙찰자가 직접 체결하고 비용을 낙찰자가 부담
11. 집행 2~3일 후 판결문으로 임차인의 초본을 발급받아 집행관 사무소에 유체동산에 대한 매각명령 신청

인도명령 신청 방법은 비교적 쉽고 간단합니다. 낙찰 이후 매각결정기일이 지난 후 잔금을 납부하며, 잔금 납부 후부터 바로 인도명령 신청이 가능합니다. 접수 후 5~7일 이내 결정이 나고, 신청인(낙찰자)과 점유자에게 각각 송달됩니다. 인도명령이 상대방에게 송달되어야 강제집행이 가능한데, 수취인 부재로 계속 송달이 안될 경우 강제집행이 진행되지 않습니다. 그렇기 때문에 보통 특별 송달을 신청하여 진행하게 됩니다.

 

▷ 인도명령 신청은 꼭 관할 법원에 방문해야 할까??

 

 

오프라인뿐만 아니라 온라인으로도 인도명령 신청이 가능합니다. 인터넷 대법원전자소송 사이트에서 진행 가능하며 공인인증서 로그인 후 진행 가능합니다. (민사소송 → 서류제출 → 민사집행서류 → 부동산인도명령 신청서)

인터넷 대법원전자소송 사이트 (인도명령 신청 온라인)

 

 

 

인도 명령 신청 시 유의사항

인도명령 신청 시 주의해야 할 사항이 몇 가지 있습니다. 한 가지는 앞에서 말씀드렸듯이 낙찰 후 6개월 이내 진행 해야 합니다. 6개월이 넘어가면 인도명령 신청이 아니라 명도소송을 진행해야 한다는 점 꼭 유의 바랍니다. (비용 + 시간 2배 이상 소요)

 

▷ 인도 명령 신청은 누구나 가능 한가?

• 잔금 납부를 한 낙찰자 본인
• 포괄승계인 (낙찰 권한을 상속으로 받은 자 or 대리인)
• 회사합병인 경우

위 3가지에 해당하는 사람이라면 인도명령 신청이 가능합니다. 기본적으로 낙찰자에게 주어지는 권한이며 여기서 주의해야 할 점은 낙찰자가 점유 상황을 해결하지 않고 타인에게 부동산을 매매 or 교환한 경우 → 타인은 인도명령 신청을 할 수 없습니다. 또한 대항력 있는 세입자(임차인) 점유 중인 경우 보증금을 낙찰자가 모두 변제해야 하므로 이점 역시 명심해야 합니다.

 

▷ 신원 미상의 점유자가 있는 경우?

부동산의 인도명령은 사람을 대상으로 집행 신청을 하는 것입니다. 그렇기 때문에 점유자의 인적사항을 인도명령 신청서에 같이 첨부해야 합니다. (가장 최근에 발급한 전입세대열람원 등) 신원 미상의 제3의 점유자가 무단으로 점유 중인 경우 대화를 통해 인적사항 등의 정보를 얻어야 합니다.

만약 합의 거부 + 권리신고 X + 전입신고 X로 경매 기록상 나타나지 않는 신원 미상의 점유자로부터 어떠한 정보도 얻을 수 없는 경우에는 집행관님이 작성하는 집행 불능 조사서와 주민등록등본 등 그 점유 사실 및 점유개시 일자를 증명할 수 있는 서면을 같이 첨부하여 제출 진행 하면 됩니다.
* 집행관 작성 = 채무자에 대한 인도명령에 기하여 인도명령을 실시하였으나 신원 미상의 제3의 점유자로 인해 집행 불능

 

▷ 공매도 인도명령 신청 가능 한가?

공매는 명도의 책임을 낙찰자가 모두 지게끔 하고 있습니다. 그렇기 때문에 인도명령 신청은 불가하고 명도 소송 진행을 통해 물건을 인도받아야 합니다. 공매를 통해 낙찰받으신 분은 명도 소송까지 염두에 두고 항상 입찰에 임해야 합니다.

 

 

Finish

개인적으로 강제 집행보다는 원만한 합의점을 찾아 서로 좋게 좋게 점유 문제를 해결하는 게 좋다고 생각합니다. 가끔 유튜브에서도 보긴 했지만 과격한 행동을 보이는 초강성 점유자인 경우 방검복을 입은 경찰들과 119 구급대원도 같이 출동하게 됩니다. 온갖 욕설이 난무하며 집에다 휘발유를 뿌리며 도발하는 사람도 있습니다. 이런 극단적인 상황을 연출하기보다는 차라리 소정의 이사비용을 지급하고 빠르게 이사 날짜를 잡아 달라는 합의를 하는 게 더 나은 선택이 될 수도 있습니다. 낙찰자는 자신의 소유권을 더 일찍 행사하여 수익을 얻을 수 있고, 점유자는 이사비용을 받아서 나가니 상호 간 이득이 되는 상황이 연출됩니다. 그리고 강제집행을 진행하면서 소요되는 시간과 정신적인 스트레스도 줄일 수 있습니다. 아무쪼록 원만한 해결이 서로에게 이득이 되니 이점 참고 하시면 좋을 것 같습니다.