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금년부터 임차인의 피해를 막기 위해 경매 배당 순위에 큰 변화가 있었습니다. 바로 당해세 중 일부는 후순위로 배당받게 되는 것입니다. 전세사기(깡통전세)로부터 임차인을 보호하기 위한 정책 변화인데요~
오늘의 경매 공부는 당해세 확인 방법, 뜻 등등 알아보겠습니다.
당해세 뜻, 종류 그리고 경매 배당순위
▷ 당해세 뜻과 종류
당해연도 세법에 의한 절차에 따라 매각부동산 자체에 세액이 확정되어 내는 세금을 당해세라고 합니다. 여기서 당해란 해당 목적물이라는 의미를 지니며 과거 경매 배당시 항상 1순위로 배당되던 세금입니다. 당해세 종류에는 국세, 지방세가 있으며 종류는 아래와 같습니다.
| 구분 | 설명 |
| 국세 | 상속세, 증여세, 종합부동산세 등 |
| 지방세 | 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세, 종합토지세 등 |
※ 2023년부터는 법이 바뀌어 임차인보다 후순위로 배당 순위가 정해 집니다.
▷ 경매 배당 순위 (feat. 당해세)
과거 법정기일과 상관없이 무조건 채권자들의 권리보다 앞서며 최우선 변제 되었으나 금년부터 임차인보다 후순위에 배당됩니다. 임차인들의 피해를 줄이고 권리를 더 보장받게끔 법이 바뀌었습니다. 경매하는 입장에서도 명도가 수월해진 부분이 있습니다.
※ 국세기본법 : 경/공매 시 해당 주택에 부과되는 당해세 중 주택임차보증금의 확정일자보다 늦은 당해세의 배분 한도만큼 주택임차보증금이 우선 변제받음. (당해세 우선 예외 적용)
| 순위 | 구분 | 설명 |
| 0순위 | 경매집행비용 | - 강제집행에 필요한 공익 비용으로 경매 최우선적으로 배당을 받음 - 경매 신청시 개략적인 금액 납부 → 경매 진행 중 부족시 추가 납부할 수 있음 (신문공고료, 현황조사수수료, 매각수수료, 감정평가비용, 송달료 등) |
| 1순위 | 필요비 / 유익비 | - 경매 물건의 임차권자, 전세권자 등이 해당 물건의 보존(필요비)과 개량(유익비)에 지출한 비용 (배당요구종기일까지 배당 요구를 한 경우) - 배당 요구를 하지 않았거나 입증 자료가 미비 하여도 권리가 상실되지 않음 (낙찰자에게 유치권 행사 가능) ※ 단, 유치권을 행사할 경우 입증 책임은 유치권자에게 있음 |
| 2순위 | 소액보증금 (최우선변제금) 선순위 임금 채권 (3개월분 임금, 3년분 퇴직금) |
- 소액보증금 : 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법 상 우선변제권의 대상 보증금 중 일정액 - 선순위 임금채권 : 근로기준법에 의한 근로자의 최근 3개월 임금 및 3년간 퇴직금 ※ 소액보증금은 현재일 기준이 아니라 1순위 근저당권 설정일을 기준 ※ 선순위 임금채권은 날짜와 관계없이 최우선 변제대상으로 받을수 있으나 법인 대표의 개인재산은 배당 요구를 할 수 없음 ※ 소액보증금과 임금채권은 배당요구종기일까지 배당 요구를 해야하며, 배당 요구를 하지 않으면 배당 이의를 제기 할 수 없음 |
| 3순위 | 당해세 | - 경매 목적물에 부과된 국세와 지방세 및 그 가산금이 해당 됨 - 당해세는 경매개시등기 전에 압류로 등기부에 기재된 경우 별도의 배당 요구를 하지 않아도 배당이 되지만, 만약 등기되지 않은 경우 배당요구종기일까지 교부 청구를 하지 않으면 배당에서 배제됨 |
| 4순위 | 담보물권 | - (근)저당권, 전세권, 담보가등기에 의해 담보되는 채권, 확정일자를 갖춘 임차보증금 등 - 담보물권 내 배당순서는기준일이 설정 등기된 날이며 동일 날짜인 경우 접수번호 순으로 배당 - 확정일자를 갖춘 임차인은 대항력 발생일자와 확정일자 중에 늦은 날을 기준으로 함 - 임차권등기명령에 의한 임차보증금은 당초 대항력과 확정일자가 완료된 날이 배당 기준일이 됨 - 조세 채권의 기준일은 법정기일이며, 공과금 채권은 납부 기한이 배당 기준일이 됨 |
| 5순위 | 일반 임금 채권 | 선순위 임금채권을 제외한 기타 임금채권 |
| 6순위 | 일반 조세 채권 | (근)저당권부 채권보다 법정 기일이 늦은 경우 일반 임금 채권보다 후순위 |
| 7순위 | 공과금 | (근)저당권부 채권보다 납부기한이 늦은 경우에 해당 |
| 8순위 | 일반 채권 | - 강제경매신청채권, 일반 가압류 채권, 과태료 등 ※ 동순위일 경우 채권금액 비례로 배당 |
▷ 당해세 확인 방법
- 건물등기등기부등본 확인 : 세무서, 지자체 등에서 압류가 있을 경우 당해세 및 지방세 의심
- 문건내역 확인 : 경매가 개시되면 법원이 이해관계자와 시군청, 세무서에 경매 개시를 통보하게 되는데 세무서와 시군구청은 채무자의 체납세금을 확인하고 , 체납 내역을 기재하여 법원에 제출합니다. 이때 제출하는 것을 '교부청구', 제출기관을 '교부권자'라고 칭하며 이것은 경매 진행 시 배당요구를 했다는 뜻으로 간주합니다.
- 등기상 관할 구역으로 당해세인지 일반 조세인지 가늠한다. (경매 매물은 서울인데 압류기관이 다른 지역인 경우 당해세는 해당 부동산에 부과되는 세금이기 때문에 당해세가 아니라 일반 조세로 보는 게 맞음)
위 방법을 통해 경매 매물에 걸린 당해세에 대해 추측이 가능하며 명확한 당해세 확인 방법은 아쉽게도 없습니다. 그 이유는 이해관계자에 한해서만 정보가 오픈되기 때문입니다. (재판기록 열람복사 신청서 > 교부청구서 확인) 임차인의 자격일 경우 이해관계자 자격이기 때문에 바로 확인 가능하나 제삼자인 경매 입찰 예정자에게는 아쉽게도 정보 오픈이 되지 않습니다. 이런 경우 직접 임장(발품)을 나가 해당 매물 임차인(세입자)에게 정보를 최대한 듣고 경매사건 열람을 통하여 세금을 알아내는 것을 추천드립니다.
※ 경매가 아닌 공매의 경우 재산명세를 보면 금액과 법정기일이 나오는데 물건지 지방 자치단체라고 표기된 것이 당해세입니다. 공매는 당해세 관련하여 캠코(한국자산관리공사)에 연락하면 알 수 있으니 참고 바랍니다.
의외의 복병 임금채권을 조심하자
▷ 임금채권 이란??
임금채권이란 근로자가 일정한 노무를 제공하고 사용자(회사)에게 임금의 지급을 청구할 수 있는 권리로서, 근로자가 약속한 노무가 종료된 때에 채권으로서의 효력을 가지게 됩니다. 근로복지공단의 압류가 있을 경우 압류일자에 관계없이 우선 배당을 받습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 있고 근로복지공단의 압류가 있는 경우 투자 실패로 이어질 수 있으니 눈여겨봐야 합니다. 최종 3개월분의 급여와 최종 3년분의 퇴직금 및 재해 보상금은 다른 모든 채권에 우선하여 배당 되게 됩니다.
▷ 임금채권 확인하는 방법
- 경매 매물 소유자 확인 (법인 명의 or 개인사업자 명의 일 경우)
- 채권자 중 근로복지공단이 있는지 확인 (체당금 제도를 통한 구상권 청구)
- 대법원 경매기록 중 문건접수내역 확인 (공익법무관, 선정당사자, 일반 개인명의 배당요구 존재 여부)
경매 매물의 소유자가 법인 or 개인사업자 명의로 되어 있을 경우 임금채권자가 있는지 필히 확인해야 투자 실패 하지 않습니다. 특히 선순위 임차인 보다 먼저 배당을 받아가기 때문에 배당금액이 모자라는 사태가 발생 → 추가 비용 발생으로 이어지니 주의해야 합니다.
Finish
2023.04.01 이후부터 당해세 적용 예외에 관한 법이 바뀌었기 때문에 명도가 조금은 수월 해졌습니다. 하지만 어마어마 세금 체납 + 선순위 임차인이 있는 매물은 주의에 주의를 거듭해야 합니다. 경매의 경우 이러한 세금 체납정보(금액, 법정기일 등)를 알기 어렵지만 공매는 투명하게 열람하여 확인할 수 있어 편리한 부분도 있습니다. 안전한 투자를 위해서는 자신이 할 수 있는 모든 정보를 잘 파악하고 낙찰 전 금액 시뮬레이션도 충분히 해보고 경매에 임하시길 권장합니다.
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