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토지 경매시 꼭 알아야할 문화재구역, 문화재보호구역, 문화재 보존 영향 검토에 대해 알아보자 (feat. 문화재 공간정보 서비스) - 경매 공부 7부
파이어조 2023. 6. 14. 15:27매력적인 수익률을 가져다주는 토지경매는 주거용 주택과는 다르게 사면 안 되는 땅이 존재합니다. 쉽게 말하자면 경매나 구매는 가능하지만 수익화나 건축 행위 등이 어려운 부동산들을 말합니다. 예를 들면 문화재 보호구역이나 문화재 보존영향검토 대상인 토지 등이 그렇습니다.
오늘의 경매 공부 7부에서는 토지 경매 시 눈여겨봐야 할 항목인 문화재구역, 문화재보호구역, 문화재 보존 영향 검토에 대해 알아보고 문화재공간정보 서비스를 이용하여 토지 이용계획을 확인하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
문화재구역, 문화재보호구역, 문화재보존영향검토대상 의 차이
아래 그림과 같이 각 구역은 문화재와 얼마나 더 가깝냐에 따라 구분되어 불리게 됩니다. 당연히 예상하셨겠지만 문화재구역에서는 거의 대부분의 건축 행위가 제한됩니다. 가끔 주위 경관과 상관이 없는 문화재인 경우 건축 행위가 허가가 나기도 하지만 거의 그런 경우가 없으니 이점 알고 토지 경매에 임해야 합니다.
| 문화재 종류 | 설명 |
| 유형문화재 | 건조물, 전적, 서적, 고문서, 회화, 조각, 공예품 등 유형의 문화적 소산으로 역사적, 예술적, 학술적 가치가 큰 것과 이에 준하는 고고자료 |
| 무형문화재 | 연극, 음악, 무용, 공예기술 등 무형의 문화적 소산으로서 역사적, 예술적, 학술적 가치가 큰 것 |
| 기념물 | 1. 사적지와 특별히 기념이 될 만한 시설물로서 역사적 / 학술적 가치가 큰 것 ┗ 절터, 옛무덤, 조개무덤, 성터, 궁터, 가마터, 유물포함층 등 2. 경치 좋은 곳으로서 예술적 가치가 크고 경관이 뛰어난 것 3. 생물학적 생성물 및 특별한 자연현상으로서 역사적 / 경관적 또는 학술적 가치가 큰 것 ┗ 동물(서식지, 번식지, 도래지 포함), 식물(자생지 포함), 광물, 동굴, 지질 등 |
| 민속자료 | 의식주, 생업, 신앙, 연중행사 등에 관한 풍속이나 관습과 이에 사용되는 의복, 기구, 가옥 등으로서 국민생활의 변화를 이해하는 데 반드시 필요한 것 |
▷ 문화재 구역
- 국가지정문화재 : 문화재청장이 지정한 문화재
┗ 보물, 국보, 중요무형문화재, 중요사적, 명승, 천연기념물, 중요민속자료 - 시 · 도지정문화재 : 특별시장 · 광역시장 · 도지사 또는 특별자치도지사가 지정한 문화재
┗ 국가지정문화재로 지정되지 아니한 문화재 중 보존가치가 있다고 인정되는 문화재 - 문화재자료 : 위 2가지에 해당하지 않는 문화재 중 시/도지사가 지정한 문화재
┗ 향토문화보존상 필요하다고 인정되는 문화재자료
위 3가지 중 하나에 해당되는 문화재가 존재하며 가장 가까운 지역을 문화재 구역이라 칭합니다. 중요유형문화재, 중요무형문화재, 중요사적, 명승, 천연기념물, 중요민속자료를 보호하기 위하여 문화재청장, 특별시장 / 광역시장 / 도지사 또는 특별자치도지사가 「문화재보호법」에 따라 지정 · 고시한 지정문화재의 구역을 의미합니다. 어떠한 건축 행위든 허용되지 않습니다. (토지 경매가 진행될 경우 입찰할 생각 X)
▷ 문화재 보호구역
문화재보호구역이란 토지에 고정되어 있는 유형물, 특정 지역이 문화재로 지정된 경우에 해당 지정문화재의 점유 면적을 제외한 지역을 의미합니다. 즉, 지정문화재를 건축, 재건축, 리모델링 등으로 인한 훼손을 보호하기 위하여 주변지역을 보호구역으로 지정 / 고시된 구역을 의미합니다. 문화재 보호구역은 향후 조건의 변화 등으로 인하여 조정이 필요시 조정 가능하며 지정되거나 조정 후 매 10년이 되는 날 이전에 적정성을 검토합니다. 문화재 보호구역 역시 대부분의 건축 행위는 허용되지 않습니다. (가급적 입찰 X)
▷ 문화재 보존영향 검토대상 구역
앞서 말씀드린 위의 구역보다는 문화재와 거리가 조금 더 멀리 떨어진 구역을 의미합니다. 건축, 리모델링 등의 행위가 제한적으로 허용되나 상당히 제한적이며 규제가 생각보다 강한 편입니다. 이 말은 토지 경매를 통한 수익화나 혹은 건축 행위가 어렵다는 말이며 경매 입찰전 반드시 관할 행정기관에 먼저 문의하여 재건축, 리모델링 등의 건축 행위가 가능한지 문의하는 게 안전한 경매가 될 수 있습니다. (보호구역이 지정되어 있는 경우 해당 구역의 경계를 의미)
★ 결론적으로 토지수익화의 핵심 = 건축행위 가능여부 와 귀결됩니다. 왜 내땅은 안 팔리지? 혹은 주변시세 대비 너무 낮은 것 아닌가?라는 생각이 든다면 반드시 등기부등본(토지)과 토지이용계획원을 잘 확인해야 합니다. 물론 부동산시장에서 절대라는 단어는 없다고 생각합니다. 지금은 문화재 보호구역이어도 나중에 바뀌게 되는 경우도 많기 때문에 관할 지자체에 먼저 문의하는 게 현명한 선택입니다.
문화재 보존영향 검토대상 구역 확인 방법 (feat. 문화재공간정보서비스)
문화재 보존 영향 검토대상구역을 확인하는 방법은 문화재청 산하에서 운영 중인 "문화재 공간정보 서비스" 를 이용하는 방법이 있습니다. 회원가입도 필요 없고 무료로 확인 가능 합니다.
1. 문화재 공간정보 서비스 웹사이트 접속 → (좌상단) 상세검색 클릭 → 주소 검색 클릭 → 해당 지역 주소 검색
2. 주소검색 시 화면이 바뀌면서 좌측에 초록색 느낌표를 클릭합니다.
3. 초록색 느낌표를 클릭하면 해당 주소의 지도가 지적도 표시로 바뀝니다.
4. 팝업창으로 정보가 뜨는데 여기서 규제 구역이 뭐가 속하는지 확인하면 OK
여기서 규제구역 1~5 구역 중 어디에 속하는지 확인 가능하며, 구역에 따라서 건축 행위가 어디까지 허용되는지 나뉘게 됩니다.
1 구역? 2 구역? 무슨 차이일까? (구역별 행위제한 허용 기준)
결론부터 말씀드리면 각 시별로 구역별 행위제한 허용 기준이 천차만별이기 때문에 해당 문화재 구역을 개별적으로 체크해야 합니다. 서울시, 경기도, 경상도, 전라도, 강원도 등 건축물 최고 높이 등 지자체 별로 다른데요~ 앞서 말씀드린 문화재 공간정보 서비스에서 확인 가능 합니다.
5. 앞선 4번째 단계에서 문화재명 클릭
6. 마우스휠 아래로 내리기 → 허용기준 클릭 → 구역별 건축행위 가능한 범위 확인
토지경매 입찰을 피해야 하는 곳은 어디 일까?
경매를 하는 사람들 모두 근본적인 질문을 던져야 합니다. 부동산 경매를 함에 있어 가장 큰 대전제가 무엇입니까?? 바로 "수익화"입니다. 시간의 차이는 있으나 주택, 토지 등 모든 부동산 경매의 대전제는 수익화에 있습니다. 수익화하기 어려운 곳이라면 피하는 것이 원칙입니다. 투자는 "절대"라는 말은 없습니다만 수익화할 수 없다면 시작을 지양하는 게 옳은 선택이 될 것입니다.
| 구분 | 설명 |
| 절대 피해야할 토지 (수익화 매우 어려움) |
- 개발제한구역(그린벨트) - 군사시설 보호구역 - 산지 (보전산지-공익용산지, 산지전용 유무 확인 必) - 도시자연공원구역 (공원자연보존구역, 공원자연환경지구, 공원집단 등) - 상수도 보호구역 (상수원 보호구역, 수질 보전 특별대책지역, 수변구역 등) - 하천구역 or 소하천구역 - 비오톱 1등급 - 문화재 구역, 문화재 보호구역 (* 문화재 보존 영향검토 대상구역은 지자체 문의 필요 → 제한적 건축행위 가능) - 토지이용계획원상 보존, 보호라는 단어가 있을시 → 입찰 여부 신중하게 고민 (★토지 경매 핵심) 수익화 가능한 토지 = 건축행위 가능여부 |
| 농지 (수익화 가능) |
- 농지는 원칙적으로 농업인만 소유 가능함 (전, 답, 과수원) - 토지면적 1,000 제곱미터 이하는 농업인이 아니어도 취득 가능 (주말체험영농) - 토지면적 1,000 제곱미터 이상일 경우 반드시 농업 영농계획서 첨부 必 - 필지마다 농취증 발급이 필요 - 토지 관할 지자체에 미리 농취증 발급 가능 여부 체크 후 입찰 필요 (투자 실패 방지) |
Finish
- 문화재 구역 = 경매 입찰 X
- 문화재 보호구역 = (가급적) 경매 입찰 X
- 문화재 보존 영향 검토 대상 구역 = 입찰 OK (단, 관할 지자체 및 건축 허가 가능 여부 체크 필요)
문화재구역, 문화재보호구역은 대부분 건축 행위가 어렵습니다. 설령 된다고 해도 매우 제한적입니다. 그렇기 때문에 가급적 토지 경매 진행 시 입찰을 하지 않는 게 현명한 선택이 될 수 있습니다. 그렇다고 해서 무조건 배제는 아닙니다! 문화재 보존 영향검토 대상 구역인 경우 건축행위가 어느 정도는 허용이 됩니다.
오늘 말씀드린 문화재 공간정보 서비스 등을 이용하여 토지 경매에 있어 인사이트를 더욱 세밀하게 판단하는 것이 수익화에 큰 도움이 될 거라 생각합니다. 통상 1 구역, 2 구역으로 지정되어 있을 경우 가급적 경매 입찰을 피하라는 말씀을 드리고 싶네요.
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