전세금 반환 보증 보험 지급 거절 사유를 체크해 보자 (feat. hug 전세 보증 보험)

전세사기(깡통전세)를 예방할 수 있는 가장 강력한 수단 중 하나인 전세보증보험. 이런 든든한 보험도 지급거절이 될 수 있습니다. 최근 빌라왕 사망사건이 언론 보도되면서 hug 전세 보증 보험 가입이 같이 조명받고 있는데요~ 오늘은 전세금 반환 보증보험 가입해도 지급 거절 될 수 있는 사유에 대해 알아보겠습니다.

 

 

전세나 월세를 사는 세입자(임차인)들은 이번 포스팅 매우 중요하니 끝까지 집중하시길 바랍니다. 그럼 시작합니다!

 

 

전세금 반환 보증보험 지급 거절 사유를 알아보자

 

 

 

거절 사유 1 - 늦은 전입신고 + 집주인 변경 시 전세계약서 미작성

임대차 계약을 맺은 임차인(세입자) 변함은 없으나 임대인(집주인)이 바뀌는 사례가 비일비재합니다. 지금은 주춤하나 자산 증식의 목적으로 갭투자를 생각하는 분들이 많기 때문입니다. 아래 사례는 늦은 전입신고와 집주인 변경 시 전세계약서 미작성을 이유로 HUG 측에서 전세금 반환 보증 보험 지급 거절한 사례입니다.

사례1 - 늦은 전입신고 + 전세계약서 미작성

① 중소기업 청년 전세 대출 100% 를 이용하여 전세금 8천만원 전액 대출 (중기청 100% 대출은 HUG 전세보증보험 가입 必) ② 원 집주인A와 임대차 계약시 새 집주인B가 전세대출을 승계한다는 내용으로 임대차계약서 작성함 ③ 공인중개사의 포괄 승계된다는 말만 믿고 세입자와 집주인B는 전세계약서를 별도로 작성 X ④ (2019.08.22) 세입자 이사 → (2019.08.26) 전입신고 늦게 함 ⑤ 2020.08 집주인B가 법인C로 명의 이전함 : 법인C(대표이사 : 집주인B) 로 집의 소유권이 바뀜  ⑥ 법인C의 정산 문제로 자산에 모두 압류가 걸림 ⑦ 세입자는 HUG측에 전세금 반환 보증보험 이행 신청했으나 HUG측에서 거절 함

(예방방법) ▷ 새로운 집주인과 임대차계약서 작성 (전주인과 맺었던 계약 포괄 승계내용 기재 必) ▷ 전입신고, 확정일자는 최대한 빠르게 진행 (전세대출 실행일에는 무조건 신고 해야 함)

 

HUG 보증금 지급 거절 사유 : 대출실행일에 전입신고 늦게함

 

2022.11.27 - [부동산/정책] - 전입신고, 확정일자는 어떻게 받나요?? (인터넷 온라인 신고 방법)

전입신고, 확정일자는 어떻게 받나요?? (인터넷 온라인 신고 방법)

※ 임차인들은 전입신고, 확정일자 무조건 필수 입니다. 아무리 바빠도 꼭 하시길 권장 합니다.

 

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거절 사유 2 - 전입신고 당일 집주인 변경 및 근저당권 설정

전세사기의 가장 흔한 사례입니다. 전입신고의 효력은 다음날부터 발생하고 소유권 등기 효력은 바로 생기게 되면서 발생하는 전세사기 유형입니다. 실제로 임차인(세입자) 전입신고하는 날에 소유권 이전/등기 + 대출 실행까지 원스톱으로 진행하는 전세사기가 굉장히 많기 때문에 제도 개선이 필요합니다. 

사례2 - 임차인 전입신고 당일 소유권이전/등기 + 주담대 실행

① 2019년 3월 1일에 임대차 계약 체결 → 다음달 4월 1일에 잔금 지급 및 이사 하기로 함 (전입신고 예정) ② 임차인(세입자) 이사당일 다른 집주인B와 임대차 계약 체결 후 등기 접수 함 ③ 계약 만료 때 집주인 바뀐 사실을 알고 HUG 측에 전세보증보험 이행 신청 했으나 거절됨

(예방 방법) ▷ 임대차 계약서에 특약 삽입 특약1. 임차인(세입자) 대항력 발생전에는 해당 주택을 매도 하거나 근저당 설정 금지 특약2. 임대인(집주인) 변경시 새로운 집주인이 세입자의 보증금을 인수 한다. (채무 인수 특약)  ▷ 집주인 세금 및 체납 내역 확인 (미납국세 열람제도 활용) ▷ 해당 주택의 시세 확인 (매매가와 전세가 차이를 비교 = 전세가율 80% 넘을경우 깡통전세 위험)

 

HUG 보증금 지급 거절 사유 : 대항력 없음 (집주인 권리가 세입자보다 더 우선함)

 

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거절 사유 3 - 변경사항을 HUG 측에 알리지 않은 경우 (임대인 변경, 전세 보증금 갱신 및 증액, 경매/공매 발생 등)

전세금 반환 보증 보험을 가입했어도 변경사항을 HUG측에 말하지 않으면 지급 거절을 당할 수 있습니다. 특히 전세 보증금액이 바뀌는 경우 HUG 측에 바로 신고를 해야 하며 임대인 변경 되거나 경매/공매 상황이 발생될 경우도 지체 없이 알려야 합니다.

사례3 - 임대차 계약의 변경사항을 HUG에 미리 알리지 않은 경우

① 처음 계약시 전세대출을 받고 HUG 보증보험에 가입하여 계약함 ② 재계약때 임대인(집주인)의 증액 요구로 새롭게 계약을 했으나 은행과 보증보험은 별도 알림없이 묵시적 계약으로 진행 ③ 임대인(집주인)의 채무 관계에 문제가 생겨 살고 있는 집의 압류 처리가 됨 ④ HUG에 전세금 반환 보증 보험 지급 신청 했으나 거절됨

(예방방법) ▷ 보증금액 변경이 있을시 반드시 HUG 측에 알리기 ▷ 임대인 변경시 반드시 HUG 측에 알리기 ▷ 만기 후 재계약시에도 HUG 측에 알리기 (묵시적 갱신이어도 무조건 알려야함)

 

 

거절 사유 4 - 자의나 타의에 의한 다른 곳 전입 했다가 돌아온 경우

임대인(집주인)이 주택담보대출을 받기 위해 서는 선순위 임차인이 없어야 합니다. 그러려면 임차인(세입자)의 대항력을 무너뜨려야 하는데요.. 집주인의 요청으로 세입자가 잠시 다른 주소지로 전입하는 순간 대항력은 무너집니다. 

사례4 - 자의 or 타의로 잠시 다른곳으로 전입 >> 다시 재전입 한경우

① 대항력이 잘갖추었고 오래동안 살고 있는 세입자가 있음 (HUG 보증보험 가입 완료) ② 집주인이 은행에 대출을 받기위해서 다른곳으로 전입신고 해달라고함. (형식적인 거라고 강조 + 본인 집으로 잠시 전입 해도 된다고 함) ③ 전입신고 잠깐 빼는 순간 대항력 상실됨 (보증금 지킬 방도가 없어짐) ④ 차후 임대인(집주인) 문제가 생겨 압류 >> HUG 전세금 반환 보증 요청 했으나 지급 거절 됨

(예방방법) ▷ 자의든 타의든 절대 전입을 잠시 빼면 안됨 >> 대항력 바로 사라짐

 

 

Finish

전세보증보험 가입은 임차인(세입자) 에게 꼭 필요한 제도라고 생각합니다. 하지만 해당 보험이 지급 거절 되는 사유가 크게 증가하고 있으며 사유는 세입자 귀책사유인 경우가 많습니다. 악덕 집주인을 근절하는 것도 중요 하지만 전세 계약 시에는 매우 꼼꼼하게 잘 살피고 전세금 반환 보증 보험 제도 역시 가입하여 최대한 활용하되 지급 거절 사유를 잘 알아 놓는 게 중요할 것 같습니다.

 

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