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지난번 경매 공부 1부에는 경매 절차 중 초반 부분을 단계별로 경매 절차에 대해 알아봤습니다. 경매 물건에 대해 정확한 분석과 가치판단, 리스크 파악까지 어느 정도 되었으면 이어서 경매 공부 2부는 실제 입찰과 명도 등에 대해 알아보는 경매 공부 포스팅을 해볼까 합니다.
지난번 포스팅을 안 보신 분들은 아래 URL(1부)를 꼭 보신 뒤에 2부를 보길 바랍니다.
▼▼▼ 경매공부 1부 보러 가기 ▼▼▼
2022.10.10 - [부동산/경매] - 부동산 경매 공부 절차와 기본 지식 부터 확실하게 알아보자 - 1부
부동산 경매 공부 절차와 기본 지식 부터 확실하게 알아보자 - 1부
지난 5년간 부동산의 가격은 엄청나게 오르면서 전 국민의 관심은 부동산 투자에 쏠렸습니다. 부동산 경매가 상대적으로 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있다는 정보가 퍼지면서 부동산 경매 공부
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5. 경매공부 네번째 단계 - 경매 입찰 참여 (선금)
법적 권리 분석, 가치 판단(손품+발품) 모두 완료 후 경매 진행에 대한 결심이 섰다면, 이제 입찰을 진행하면 됩니다. 경매는 직접 법원에 방문하여 입찰하고, 공매는 온비드라는 사이트에서 온라인으로 입찰을 진행 합니다. 부동산의 현재 시세와 부담해야 할 세금 등을 계산하여 낙찰 가격을 정한 뒤 입찰을 진행해야 합니다.
▶꿀팁 1 : 법원 현장 입찰 전에 은행에서 경매 입찰 보증금(10%)을 수표로 만들어 놓으면 매우 편리합니다.
▶꿀팁 2 : 생각한 것보다 대부분의 법원 주차장은 협소하고 주차면이 부족합니다. 법원 주변 주차장을 미리 파악해 놓거나 일찍 도착하여 자리 선점을 추천드립니다.
▶꿀팁 3 : 통상 법원 경매 개시는 당일 오전 10시 ~ 10시 30분 / 입찰 마감은 당일 오전 11시 ~ 11시 30분입니다.
▶준비물 : 신분증, 보증금(수표), 도장, 위임장(대리인 방문 시)
보증금 준비까지 완료되었다면 현장에 비치된 입찰표에 인적사항(성함, 주소 등)과 입찰 금액을 기재 후 입찰 봉투에 보증금과 같이 동봉하여 입찰함에 넣으면 끝이 납니다. 그날에 배정된 순서에 따라 집행관이 개찰하고 사건 번호 및 입찰자를 호명하며 패찰 할 경우 봉투를 돌려받고, 낙찰될 경우 낙찰 영수증을 받게 됩니다.
6. 경매공부 다섯 번째 단계 - 대금 납부 (잔금)
낙찰을 받았다는 전제하에 잔금 납부를 진행하게 됩니다. 낙찰일 이후 통상 2주 뒤에 매각 결정이 나고 잔금 지급 기한일이 정해집니다. 대략 한 달의 기간이 주어지며 기간 내 잔금을 납부하고 납부일로부터 약 한 달 전후에 채권자들에게 배당 후 경매는 종료가 됩니다. 지금부터 낙찰한 물건을 인도받는 행위를 할 수 있으며 빠르게 잔금을 납부 후 명도 과정도 원활해야 빠른 수익화를 꾀할 수 있습니다.
매각 결정 기일이 걸리는 이유는 경매 당사자간 (채권자, 채무자, 금융기관 등) 채무 관계가 취하가 되거나 취소가 될 수도 있기 때문입니다. 이런 경우 경매 낙찰되어 기납부한 금액(선금-보증금)은 반환받을 수 있으니 걱정하지 않아도 됩니다.
잔금 시에는 낙찰자가 가지고 있는 현금으로 해결하거나, 경락잔금대출을 이용하게 됩니다.
차후에 경락잔금대출에 대해서는 추가 포스팅을 하도록 하겠습니다.
7. 경매공부 여섯 번째 단계 - 명도
경매의 꽃이라고 불리는 명도입니다. 초보들이 가장 어렵게 생각하는 부분 중 하나로 경매 진행되기 전부터 살고 있는 사람들을 점유자라고 하는데 보통 소유자(채무자) 이거나 세입자입니다. 이들을 낙찰된 경매 물건(집)에서 내보내는 작업을 명도라고 합니다. 상황에 따라서 명도가 어려울 수도 있고 쉬울 수도 있습니다만.. 낙찰자 입장이던.. 점유자 입장이던.. 간에 명도 과정 자체가 서로 부담스럽고 껄끄럽긴 합니다. 특히 세입자보다는 소유자(채무자) 거주 중일 때가 명도 난이도가 조금 더 높은 편으로 감정싸움으로 번질 수 있기 때문에 상호 간 평화적인 협의가 가장 중요합니다.
명도 협상의 기본은 상대방의 위치를 평화적으로 잘 알려주는 것과 낙찰자의 권리를 아는 것에서부터 시작됩니다. 유튜브 등의 미디어를 통해 경매 공부를 하다 보면 이사비 이야기가 나옵니다. 이사비의 경우 보통 도의적인 차원에서 빠른 명도의 조건 하에 소정의 금액을 지급하는 것이지 의무가 아님을 인지하고 있는 게 중요합니다. 상호 간 합의하에 명도가 끝났다면 명도 확인서를 준비하여 점유자가 집을 비우는 날 전달 합니다. 낙찰자가 발행한 명도 확인서가 있어야 배당받을 수 있기 때문에 명도 확인서는 점유자가 완벽하게 짐을 뺀 상황 일 때 전달 합니다.
▶꿀팁 1 : 평화적인 스탠스를 취하는 상황에서 점유자의 입장을 공감하는 말투를 지향합니다. 점유자(소유자 or 세입자)를 윽박지르거나 강압하는 듯한 말투는 지양하도록 해야 합니다.
▶꿀팁 2 : 이사비는 의무가 아닙니다. 이사비를 얼마 주냐로 협상을 시작하면, 상대방은 이사비를 받아야 할 권리가 있다고 착각하게 되며 순식간에 갑과 을이 바뀌게 됩니다.
▶꿀팁 3 : 최대한 예의를 갖춰서 행동하되, 단호한 어투를 사용하는 게 좋습니다. (낙찰자의 권리에 대해 명확하게 알고 명도를 진행해야 어버버버 하지 않습니다.)
▶꿀팁 4 : 어쩔 수 없이 이사비를 줘야 한다면 나누어서 지급하는 것도 방법입니다. 이사비는 점유자의 짐(옷가지, 가구 등)에 따라서 달라지긴 합니다만 적당한 금액을 한 번에 지급하지 말고 선금 30% > 잔금 70%로 하여 지급하는 방법입니다.
Finish
경매 공부 2부를 통해 개략적인 단계를 알아보았습니다. 경매를 공부하면 할수록 정말 다양한 케이스가 있다는 것과 단계 하나하나 디테일한 부분들을 신경 써줘야 하는 부분이 많다는 것을 느낍니다. 이번 포스팅까지 1,2부 나누어서 집필했으나 아직도 경매 절차에 대해 미처 못쓴 부분이 많은 것 같네요..
2022.10.23 - [부동산/경매] - 아파트 경매 주의사항과 꿀팁 (권리분석 등)
아파트 경매 주의사항과 꿀팁 (권리분석 등)
경매 공부 및 절차에 관해 지난번에 포스팅 했었습니다. 경매는 수익을 내기 위함이 목적이기 때문에 기본을 알아야 성공하는 투자를 할 수 있습니다. 전체적인 프로세스와 경매 과정을 알았다
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혹시 기회가 된다면 경매 공부 3부도 기획하여 포스팅해볼까 합니다. 결론적으로 경매는 낙찰자의 권리, 점유자(소유자 or세입자)의 현재 상황을 정확하게 알고 접근한다면 그렇게 어렵진 않습니다. 경매 초보들은 명도를 두려워하고, 중수들은 부동산의 가치 판단을 어려워하는 것 같습니다. 진정한 의미의 고수가 되기 위해서는 아직도 갈길이 멀다는 게 느껴지는 순간입니다.
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