부동산 경매 공부 절차와 기본 지식 부터 확실하게 알아보자 - 1부

경매공부1부 - 경매절차

 

지난 5년간 부동산의 가격은 엄청나게 오르면서 전 국민의 관심은 부동산 투자에 쏠렸습니다. 부동산 경매가 상대적으로 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있다는 정보가 퍼지면서 부동산 경매 공부에 대해 점점 퍼지기 시작했습니다. 오늘은 경매절차와 경매지식을 알아보는 경매 공부를 하도록 하겠습니다.

 

1. 경매 하려면 뭐부터 해야 해요?? 경매 절차에 대해 개략적으로 알아보자

지난 포스팅에서 법원에서 진행 되는 경매 절차에 대해 대략적으로 알아봤다면.. 이번에는 경매에 참여하는 투자자로서 진행해야 할 경매 절차에 대해 알아보겠습니다. 개략적인 경매 절차는 아래와 같습니다.

경매 절차

 

▶ 목표설정 : 보통 법원경매정보사이트나 유료경매정보지를 이용하여 서치 & 리스트업
▶ 권리분석 : 서치가 완료된 물건에 대한 권리 분석으로 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가 인수 되는 권리 유무 확인
(건물등기부등본, 감정평가서, 매각물건명세서 등)
▶ 입지분석(손품) : 보통 목표 설정 할 때 같이 들어가는 단계로 경매 물건의 가치를 판단하는 단계
▶ 현장임장(발품) : 위 단계까지 90% 정도 완료가 된 것으로 경매 물건 현장에 직접 방문하여 나머지 정보를 파악 하는 단계
▶ 경매 입찰 참여 (선금) : 경매는 물건지 해당 법원으로 방문하여 최저가의 10% / 공매는 온비드 사이트에서 입찰가의 10%를 보증금으로 경매에 참여합니다.
▶ 대금 납부 (잔금) : 낙찰될 경우 진행되는 단계로 법원에서 정해준 기한 내 잔금(90%)을 납부하는 단계
▶ 명도 : 경매 매물이 주택일 경우 해당 주택을 점유하고 있는 소유자 혹은 세입자를 퇴거시키는 단계

 

2. 경매공부 첫 번째 단계 - 목표설정 (법원 경매 정보 사이트 or 유료 경매 정보지)

목표설정은 경매를 참여하기 위한 첫 단계로 법원경매 정보 사이트나 유료 경매 정보지를 이용합니다.
방법은 어렵지 않습니다. 대한민국 법원경매정보 사이트에서 상단의 경매물건 클릭 → 물건상세검색이나 지도검색을 이용하면 됩니다. 주거용 부동산 및 상업용 부동산, 토지 등 다양한 경매 매물이 있으며 다양한 정보 확인 할 수 있습니다.

단... 법원 경매 정보 사이트는 무료로 이용이 가능하나 홈페이지와 UI가 굉장히 불편하고 가독성이 안 좋은 편입니다. 그래서 유료 경매지를 이용하곤 하는데요~ 옥 x원, 지지 x션, 대장 x션, 행꿈사 x션 등 여러 사이트들이 많으니 취향에 잘 맞는 사이트를 선택해서 보시면 됩니다. 특히 경매로 나오는 물건이 정말 많기 때문에 체계적으로 정리하고 리스트업 하는 것은 유료경매지가 훨씬 잘되어 있으니 참고 바랍니다.

법원경매정보사이트 (무료)

 

유료 경매 정보지

 

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유료 경매 정보지

 

3. 경매공부 두 번째 단계 - 권리분석 (건물등기부등본, 건축물대장, 전입세대열람원, 감정평가서 등)

마음에 드는 경매 물건을 찾았다면 해당 물건의 권리 분석을 해야 합니다. 권리분석을 하는 이유는 바로 낙찰금액 외 추가로 발생되는 금액을 파악하기 위함입니다. 추가 발생 금액은 보통 세입자의 전세 보증금, 미납 관리비, 임차권, 선순위 임차인 등이며 말소기준권리 보다 앞서 있다면 해당 금액을 모두 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 매우 주의를 요합니다.

경매 물건마다 경우의 수가 천차만별 이기 때문에 디테일하게 살펴봐야 하지만 경매를 처음 접하는 초보자들은 권리 분석이 비교적 깨끗한 물건으로 시작하는 것을 추천드립니다.

서류명	항 목	확인 사유
건물등기부등본	갑구, 을구	현 소유권자, 채권자 현황, 말소기준권리 날짜 등
매각물건명세서	점유자정보, 등기부상 인수권리 등	집행관의 현장조사 내용, 임차인 권리 신고내역, 인수되는 권리 및 낙찰자 주의사항 등
감정평가서	감정가, 감정평가사 의견 등	경매 물건의 감정가와 현시세의 차이 확인 - 가치판단
전입세대열람원	가까운 주민등록센터에서 발급	경매 물건 실점유자 확인하여 권리 관계 명확하게 하기 위함
건축물대장	위반건축물 기재사항 여부	위반건축물의 경우 잔금시 경락잔금대출 어려울 수 있음

 

건물등기부등본 발급 가능한 곳 : 인터넷 등기소

 

4. 경매공부 세 번째 단계 - 입지분석(손품) & 현장임장(발품)

경매의 매력은 값어치 있는 부동산을 시세보다 저렴하게 매입하여 투자 수익률을 극대화하는 데 있습니다.
부동산의 가치를 제대로 판단하기 위해서는 입지분석(손품)으로 90% 까지 정보 파악을 하고, 현장에 직접 방문(발품)하여 10%를 파악하는 것이 중요합니다. 현장에 직접 방문하는 임장(발품)은 서류상 파악 안 되는 지상권, 점유권, 유치권, 분묘기지권 등 서류상 표기가 되지 않기 때문에 현장에서만 확인 가능 합니다. 특히 유치권 등이 설정되어 있을 경우 경락잔금대출 불가 및 첨예한 권리 관계 다툼으로 인하여 낙찰자가 크게 손해를 보는 경우가 생길 수 있습니다. 이 때문에 경매 공부를 열심히 해야 하며 절차별로 스텝 바이 스텝 밟아 나가는 것이 중요합니다.

 

 

Finish

경매는 부동산을 시세보다 저렴하게 매입하여 투자가 가능하기 때문에 매우 매력적입니다. 하지만 경매 절차와 공부가 되어 있지 않다면.. 투자는커녕 손해를 보는 실패를 맞이할 확률이 큽니다. 그만큼 경매 공부는 중요하기 때문에 차근차근 여러 가지 정보를 통하여 권리 분석과 현재 시세와 감정가 등을 계산하여 경매에 임하면 좋겠습니다. 글의 내용이 상당히 길어지기 때문에 다음에는 남은 경매 절차인 입찰과 잔금납부, 명도에 대해 포스팅하겠습니다.

 

2022.10.14 - [부동산/경매] - 경매 공부 이렇게 하면 됩니다! 경매 절차 이번 편도 필. 독. - 2부

경매 공부 이렇게 하면 됩니다! 경매 절차 이번 편도 필.독. - 2부