아파트 경매 주의사항과 꿀팁 (권리분석 등)

전체적인 프로세스와 경매 과정을 알았다면 오늘은 아파트 경매 주의사항과 꿀팁 몇 가지를 통해 경매에 대한 지식과 인사이트를 더 늘려 보겠습니다. 경매 공부 및 절차에 관해 지난번에 포스팅했었습니다. 경매는 수익을 내기 위함이 목적이기 때문에 기본을 알아야 성공하는 투자를 할 수 있습니다.

 

 

경매 초보들은 이전에 포스팅한 것들을 먼저 읽은 뒤 이해를 좀 하신 뒤에 오늘 포스팅을 보시는 게 이해가 빠르실 듯합니다.

 

 

아파트 경매 주의사항과 꿀팁 알아보자

 

 

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2022.10.10 - [부동산/경매] - 부동산 경매 공부 절차와 기본 지식부터 확실하게 알아보자 - 1부

부동산 경매 공부 절차와 기본 지식 부터 확실하게 알아보자 - 1부

 

 

2022.10.14 - [부동산/경매] - 경매 공부 이렇게 하면 됩니다! 경매 절차 이번 편도 필. 독. - 2부

경매 공부 이렇게 하면 됩니다! 경매 절차 이번 편도 필.독. - 2부

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아파트 경매 권리분석 쉬운 물건부터 도전하자

경매하는 데 있어 권리 분석이 어렵게 느껴지지만 계속 보다 보면 권리 분석이 그렇게 어려운 게 아닙니다. 오히려 경험이 쌓일수록 권리분석보다는 부동산의 가치 판단과 엑시트 전략을 세우는 게 더욱 어렵더라고요. 눈앞에 보이는 고수익률 때문에 특수물건을 도전하기보다는 권리 분석이 쉬운 것부터 도전하는 게 좋습니다.

 

권리분석은 말소기준권리의 날짜가 가장 중요합니다. 말소기준권리보다 앞선 날짜에 다른 권리들(세입자, 선순위임차권 등)이 있다면 낙찰자가 인수를 해야 하니 주의를 요합니다. 하지만 말소기준권리의 날짜보다 늦은 권리들은 낙찰 후 모두 소멸하니 안심하고 경매를 들어가도 좋습니다. 또한 경매 물건의 세입자 대항력(전입일자, 확정일자) 이 있다고 하더라도 세입자가 배당요구를 한 경우 낙찰금액에서 최우선 배당을 받게 되니 인수되는 보증금은 없어지니 참고 바랍니다.

 

안심 물건 (말소기준권리 날짜보다 앞선 날짜 없음)

 

대항력이 설령 있다고 해도 임차인(세입자)의 배당요구 여부에 따라서 위험물건(낙찰자가 임차인 보증금 물어줘야 함)인지 안심물건인지 나뉩니다.

 

위험물건 : 말소기준권리보다 선순위 권리자 有

 

만약 세입자가 배당요구 신청을 안했다면 보증금을 추가로 인수하게 되는 상황이 될 수도 있으니 배당요구 여부를 반드시 살펴야 하며, 배당요구 종기일 이전에 했는지 까지 같이 체크해야 합니다.

 

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감정가는 시세가 아니다! 해당 부동산의 시세를 확인하자

아파트 경매를 도전하시는 분들은 감정가를 시세로 알고 접근하는 경향이 있습니다. 감정가와 시세는 다르며 시세보다 높게 측정이 될 수도 있고 그렇지 못할 수도 있습니다. 반드시 현재 시세를 기준으로 매력적인 가격에 경매를 진행할 수 있는지를 확인하고 내가 수익을 볼 수 있는 가격으로 입찰을 진행해야 성공적인 투자가 가능합니다. 

네 x버 부동산 및 매물 현장의 공인중개사로 직접 발품을 팔아서 조사를 하는 것을 권장하며 때로는 급매나 급급매로 구매하는 것이 경매보다 더욱 저렴할 수도 있으니 이점 참고 해야 합니다.

 

손품, 발품을 통하여 면밀하게 부동산의 시세와 향후 미래 가치를 판단하여 입찰을 준비하시고 상승기 때는 크게 문제가 되지 않을 수 있으나 하락기 에는 낙찰가격보다 더 낮아지게 될 수도 있습니다. 경매에서 이기기 위한 가격을 쓰는 게 아니라 내가 수익을 볼 수 있는 가격을 쓰는게 중요합니다. 부동산은 장기적 우상향 한다고는 합니다만 2022년 현재와 같은 하락기에는 비싼 가격에 낙찰을 받았을 경우 소중한 자산의 손실이 일어날 수 있으니 주의해야 합니다.

※ 부동산 발품시 질문 1 : 현재 최저가가 얼마인가요?

※ 부동산 발품시 질문 2 : 보통 얼마 정도면 거래가 되나요?

※ 부동산 발품시 질문 3 : 주변에 공급 물량이 얼마나 있나요?? 

★★그리고 낙찰 후 사장님께 물건 맡길 테니 잘 좀 부탁드린다는 인사로 마무리

 

 

 

체납관리비 체크는 선택이 아닌 필수

살고 있는 집이 경매로 넘어가는 순간부터 관리비를 내지 않고 점유를 하는 사람이 많습니다. 어찌 보면 세입자로서는 당연한 선택일 수도 있습니다. 이렇게 미납된 관리비는 경매 관례상 낙찰자가 인수하게 되는 경우가 많습니다.. 그렇기 때문에 입찰 전 인수해야 할 관리비가 얼마인지 체크하는 게 중요합니다. 기본적으로 체납 관리비를 모두 인수한다고 가정하되 관리사무소와 긴밀한 협의를 통해 인수해야 할 관리비를 줄이도록 하는 게 필요합니다.

또한 관리비는 한번 내면 되돌려 받을 수 없으니 계산할 때 유의 하여 잘 계산하시길 바랍니다.

 

공용관리비만 인수 OK / 전용관리비는 인수 NO

 

 

 

지피지기면 백전백승이라 본인 가용 금액 계산 (예산 파악)

흔히들 경락잔금대출(경매잔금대출)을 믿고 소액으로 경매에 도전을 많이들 합니다. 경락잔금대출에 대해서는 차후에 다른 콘텐츠로 포스팅할 예정인데.. 경락잔금대출의 경우 일반적인 주담대와 비슷하면서도 다릅니다. 특히 주거용 부동산(아파트, 빌라 등)의 경우 주택담보대출의 LTV, DSR 등 규제를 같이 따라가고 방공제라 불리는 한도 차감에 대한 규제가 있기 때문에 경락잔금대출을 맹신하다가 낙찰받은 물건을 놓치게 될 수도 있습니다.

 

선금, 취득세, 이사비 지급, 인테리어비용, 법무비, 체납 관리비, 국가 체납 세금 등등을 모두 계산에 넣고 보수적으로 계산해야 합니다. 내가 가용할 수 있는 자금과 대출 가능 금액을 잘 계산해야 자금 부족으로 인한 투자 실패를 겪지 않습니다.

 

 

 

임장은 90% 손품과 10% 발품으로 완성된다.

인터넷이 정말 발달이 잘되어 있습니다. 심지어 스마트폰으로 정보검색이 가능하고, 웬만한 정보들은 보기 좋고 깔끔하게 정리되어 있습니다. 이 부분을 손품(90%)이라고 부릅니다. 부동산 시세 조사, 입지 분석, 아파트 경매 권리 분석 등을 참 편리하게 할 수 있습니다. 

 

서류상으로 하자가 없고, 가격도 적당하고, 입지도 나쁘지 않다면 나머지는 발품(10%)으로 완성이 됩니다. 현장에 답이 있다는 말들을 많이 하는데요~ 실제로 손품으로 찾을 수 없는 유치권, 아파트 점유상태, 건물 주변 상황 등을 명확하게 볼 수  있습니다. 특히 건물 유치권 진행 중인 경우 경락잔금대출 불가능하니 반드시 발품을 하여 이러한 점을 완벽하게 분석 후 경매를 진행해야 합니다. 가급적이면 낮과 밤 모두 임장을 가셔서 주변 상황과 점유 상황 등을 면밀히 파악하는 게 중요합니다.

 

현장 발품으로만 확인 가능한 유치권 행사 = 경락잔금대출 불가

 

 

 

절세만 잘해도 수익률은 올라간다 - 필요 경비 처리 체크

경매를 하는 이유는 철저하게 수익률입니다. 저렴한 가격으로 구매하여 비싸게 파는 것도 방법이지만 내야 할 세금을 줄이는 것만 잘해도 아파트 경매의 절반은 성공입니다. 구매 시 취득세, 보유 시 재산세&종부세, 판매 시 양도소득세를 납부하게 되는데요 필요 경비로 인정되는 항목의 영수증을 잘 모아 놓아서 양도소득세를 공제받는 데 이용하여 절세를 극대화하면 수익률은 저절로 올라가게 됩니다. 

구  분	필요 경비 인정 항목	비 고
취득시 비용	취득세, 법무사 비용, 중개수수료(취득), 경매 취득과정에서 발생한 소송 비용(강제 집행 등)	-
인테리어 비용 (조건부 인정 가능)	공사 내용 및 규모에 따라 다르며 공사로 인해 주택가치가 상당폭 상승할 경우 필요경비로 인정되나 단순 수리공사, 원상회복 or 상태 유지 등의 인테리어 비용은 인정 안됨 (인정 가능 항목) 샷시 설치비, 발코니 확장비, 욕실확장, 주방확장, 방확장, 샷시 교체, 상하수도배관 교체, 보일러 교체, 붙박이장 설치, 구조변경 리모델링	(인정 불가능 항목) 샤워부스 설치, 변기교체, 베란다 타일 시공, 도배&장판, 벽면 도색, 싱크대 교체, 문짝 교체, 조명 교체, 신발장 설치, 보일러 수리
양도시 비용	중개수수료(양도), 양도세 신고수수료	-

 

 

Finish

파이어족이 되기 위한 하나의 파이프라인으로 아파트 경매는 정말 매력적인 수단입니다. 급등하는 부동산 상승기를 경험 한 뒤로는 정말 부동산에 관심이 많이 생기더라고요. 하지만 경매는 제반 지식 없이 무턱대고 입찰하면 크게 손실을 볼 수도 있습니다. 꼼꼼하게 디테일을 챙기지 않으면 오히려 자산 손실을 가져올 수도 있기 때문에 유의하여 진행해야 합니다.