부동산 경매 공매 차이 개념 정리 확실하게 해보자

경매 공매 차이

 

1. 부동산 경매는 뭘까요??

경매란 금융기관(은행 등) 혹은 개인 간 채무 불이행 등으로 압류된 부동산을 일반인에게 매각하는 것을 의미합니다.

경매는 크게 강제경매와 임의경매로 나뉘게 됩니다.

 

▷ 강제 경매 : 개인 간 채무 불이행이 발생되었을 때 채권자가 소송을 통하여 채무자 소유의 부동산을 강제로 압류 및 매각하는 것을 뜻합니다. 즉, 돌려받지 못한 금액을 경매로 발생한 매각 금액을 통해 돌려받게 되는 것이라 볼 수 있습니다.​

┗ 강제경매 예시> 전세 세입자가 계약 만료로 인하여 보증금 반환을 요청했으나, 집주인의 전세보증금 반환 불이행

 

▷ 임의 경매 : 채권자가 채무자로부터 돈을 돌려받지 못했을 때, 부동산에 설정한 담보권을 실행해 자신의 채권을 회수하는 것을 말합니다. 채권자가 담보권자 이기 때문에 이를 토대로 별도의 절차 없이 바로 경매에 들어갈 수 있으며 이를 '임의경매'라 부릅니다.

┗ 임의경매 예시> 주택담보대출 상환 시기가 도래하여 상환을 해야 하나 상환 불이행

경매의 사전적 의미

 

경매 진행 단계

 

반응형

 

2. 공매는요? 공매는 뭔데요??

지방세나 국세 등을 체납하여 압류된 부동산을 일반인에게 공개 매각 하는 것을 뜻하며, 법원 현장 입찰하는 경매와는 다르게 공매는 온비드라는 사이트에서 온라인으로 입찰로 진행합니다. 경매(임의 or 강제)가 개인 간의 채무를 기반으로 생기는 갈등이라고 한다면 공매는 세금 미납 등의 국/공기관을 통하여 채무자 부동산을 처분하는 것을 뜻합니다. 공매는 다양한 방식의 재산이 있는데요~ 국유재산, 압류재산, 수탁재산, 유입 재산 등입니다.​

 

▷ 국유재산 : 국가가 소유한 재산으로 공매를 통해 개인에게 매각코자 하는 부동산

▷ 압류재산 : 해당 물건 소유자가 국가 및 지자체에 세금을 납부하지 않아 강제로 압류된 부동산

▷ 수탁재산 : 공기업 소유의 자산이었으나 현재 및 향후 필요성이 없어져 매각코자 하는 부동산으로 권리 분석이 필요 X, 잔금 완납 전까지 매도 가능함. (할부도 가능)

▷ 유입재산 : 한국자산관리공사(캠코)가 경매를 통해 취득한 것으로 부실 징후 기업으로부터 사들인 부동산 및 채권도 해당

공매 사전적 의미

 

공매 진행 단계

 

공매 온라인 입찰 사이트 온비드 (www.onbid.co.kr)

 

 

 

3. 경매 공매 차이 그래도 어렵다면..? 표로 한 번에 보자!

경매나 공매 모두 채권자의 권리를 지켜주기 위한 법적 제도입니다. 어떠한 사유로 인하여 개인과 개인 간 또는 국가와 개인간 등의 채무 관계가 불이행되었을 때 진행 하게 되는 방식인데요~ 다만, 강제성의 유무, 채권 채무 관계의 주체에 따라서 경매나 공매로 진행되게 됩니다. 공매가 온라인으로 입찰을 하기 때문에 상대적으로 편리하나 경매에 비해 건수가 적고 명도시 강제 집행(인도명령불가)이 안되고 명도 소송만 가능하기 때문에 법적인 근거와 특징을 잘 알고 입찰을 해야 실패하지 않습니다.

구   분	경   매	공   매
원   인	주로 채무 관계로 인해 발생	주로 체납으로 인해 발생
주   체	법원	한국자산관리공사
법   률	민사집행법	국세징수법
매수자 명의 변경	불가능	가능
재입찰	불가능	가능
항   고	가능	불가능
입찰 방법	현장입찰 (법원)	인터넷 온라인 입찰 (온비드)
대금 납부	일시불	분할납부가능 (천만원 이상시 최대 5년)
잔금 미납시	배당금으로 귀속됨	국고 or 지방자치단체로 귀속됨
명도 책임	낙찰자 (인도명령가능)	낙찰자 (인도명령불가)
명도 방법	합의 or 인도명령신청, 명도소송 등	합의 or 명도소송
유찰시 하락율	1회 유찰시 20~30% / 월단위	1회 유찰시 10% / 주단위
입찰보증금	최저가의 10~20%	입찰가액의 10%
농지취득자격증명	낙찰허가전 제출	소유권이전시 제출
사전점유 및 사용	불가능	가능 (대금1/3 이상 납부 시)
토지거래허가	면제	조건부 면제 (3회이상 유찰시)

 

 

Finish

경매 공매 차이 비슷해 보여도 상당히 다릅니다. 주체가 다르기 때문에 근거하는 법률도 다르고 입찰 방식과 명도, 토지거래허가 등에서 차이점을 보입니다. 매력적인 가격으로 부동산 투자를 진행할 수 있는 제도 입니다만 권리 분석에 따라서 생각보다 어렵고 소중한 돈을 날리게 되는 경우도 있으니 주의를 해야 합니다.