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부동산 거래(매매, 전세, 월세 등)를 하다 보면 많이 접하는 단어들이 있습니다. 바로 저당권과 근저당권 등입니다.저당권/근저당권/질권등은 건물등기부등본의 을구에 나와 있습니다. 특히 부동산 거래를 하다보면 갑구, 을구 등을 정말 잘 살펴봐야 하는데요~ 빠르게 알아보겠습니다.
| 항 목 | 내 용 |
| 표제부 | 부동산의 소재지와 그 내용을 표시 합니다. ┗ (토지) 지번, 지목, 지적을 기재 / (건물) 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재 단, 아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(예: 서울아파트 101동)에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물(예: 101동 503호)의 표제부가 따로 있으며 토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재됨 |
| 갑 구 | 소유권에 관한 사항을 표시 합니다. ┗ 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 등기, 소유권의 말소 혹은 예고등기, 가처분등기 등 ┗ 권리관계의 변경, 소멸에 관련 사항 역시 역시 갑구에 기재됨 |
| 을 구 | 소유권 이외의 권리를 표시 합니다. ┗ 저당권, 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등 |
1. 저당권과 근저당권의 차이
┗ 저당권 : 채권자가 돈을 빌려주는 조건으로 채무자의 부동산을 담보를 잡게 되는데, 타 채권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 의미합니다.
┗ 근저당권 : 저당권 중 하나로 채무자와의 계속적인 거래 계약 등으로 장래에 추가적으로 발생할 수 있는 채권을 일정 한도 안에서 담보하는 저당권으로 보통 부동산(토지, 건물 등)에 설정합니다.
저당권이 정해진 액수만큼만 담보를 잡는 것이라면 근저당권은 채무자가 부담해야 하는 채무 일체를 담보하는 권리를 뜻합니다. (단, 근저당권은 채권 최고액 범위 내에서 정함) 피담보채권이 이자 등으로 증감 변동할 수 있다는 부분까지 고려한 점에서 저당권과는 차이가 있습니다.
부동산 담보로 은행에서 5,000만 원을 빌릴 시 은행이 채권액을 확정하는 5,000만원 저당권 대신 채권 최고액을 6,000만 원(약 120%)으로 하는 근저당권 설정 하게 될 경우 이자 등으로 채권액이 증가하더라도 저당권을 새로이 설정하지 않아도 되는 장점有
| 항목 | 저당권 | 근저당권 |
| 설정 금액 | 피담보채권액 | 피담보채권 최고액 (만약, 추가 빌린 금액이 최고액 초과해도 등기부 명시된 최고액 이상의 우선변제권 인정X) |
| 변제 효력 | 채무 변제시 채권 소멸함 |
변제 하더라도 결산기 전이면 채권 소멸X |
| 소멸 여부 | 현 채권 소멸시 함께 소멸 |
결산일에 피담보채권이 확정되기 전까지는 피담보채권이 소멸하더라도 유지 (실제로 빌린 돈이 0원이어도, 결산일까지 근저당권은 유효) |
| 담보 채권 | 확정 금액 |
장래의 증감·변동하는 불특정 채권
|
보통 은행에서 주택담보대출(주담대) 실행할 때는 저당권이 아닌 근저당권을 설정합니다. 그 이유는 저당권보다 근저당권을 설정했을 때, 채권최고액의 범위 내에서 채무자가 대출을 쉽게 상환 or 추가 대출을 쉽게 할 수 있기 때문입니다.
2. 저당권자와 저당권설정자의 차이점
저당권자와 저당권설정자 단어부터 생소하고 어려 운데요~ 저당권자는 저당권을 행사할 권한을 보유한 이를 뜻하며 채무에 대한 담보로써 채무자의 담보물(부동산/동산)에 대한 권리에 저당권을 보유하고 있는 채권자를 뜻합니다. 저당권 설정자는 본인 소유의 부동산/동산에 대해 담보로써 저당권을 설정한 이를 의미하며, 채무자를 뜻합니다.
3. 질권과 근질권의 차이
채무자가 채권의 담보로 제공한 물건 및 기타 권리에 대해 담보를 설정하고 채무자로 하여금 채무를 이행하게 하는 권리로 기본적으로 저당권과 근저당권과 비슷하나 부동산이 아닌 동산에 부여하는 것이 차이점입니다. 질권은 질권자에게 목적물을 인도함으로써 그 효력이 생기며 양도 불가의 물건을 목적으로 하지 않습니다.
┗ 질권 : 동산을 맡기고 설정하는 것이 질권입니다. 쉽게 말해 전당포에서 명품가방이나 시계, 골드바 등을 맡기고 돈을 빌릴 때 질권설정을 한다고 표현합니다.
┗ 근질권 : 근질권과 질권의 관계는 근저당권과 저당권의 관계와 유사합니다. 근질권이란 계속적인 거래관계에서 발생하는 불확정한 채권을 담보할 목적으로 설정되는 질권을 말하며 근질권이 질권과 다른 점은 채권이 성립하지 않아도 질권이 성립할 수 있다는 점, 채권이 소멸하면 질권은 소멸하는 반면, 근질권은 소멸하지 않습니다.
Finish
저당권과 근저당권 질권, 근질권등은 부동산 거래를 하면서 정말 많이 보고 듣게 됩니다. 저당권&근저당권은 부동산에 질권&근질권은 동산에 거는 채권자의 권리 안전장치입니다. 금액까지만 할지?? 지속적 거래관계 성립으로 보고 대출금의 120% 까지 담보를 잡을지에 따라 금액 설정이 달라지게 됩니다. 두 채권자의 권리(안전장치)에 대한 내용으로 명확하게 뜻을 알고 있어야 우리의 소중한 자산과 권리를 지킬 수 있습니다. 어렸을 때는 관심도 없던 재테크에 대해 공부를 하다 보니 생소한 단어들도 이젠 친숙하게 느껴지는 순간입니다.
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