부동산 양도세 꼭 내야할까요?? 1세대 1주택 양도소득세 비과세 조건과 계산기 활용 방법

지난 5년간 부동산을 짓누르던 정책으로 과도한 세금을 부과하게 되었고 그 결과 부동산 가격은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았습니다. 현재는 부동산 가격 하락장으로 전국적으로 10~40%가량 하락세를 보이고 있으며 거래가 성사되지 않아 거래 절벽(빙하기) 시대를 맞이하고 있습니다.

 

부동산을 살때는 취등록세, 팔 때는 양도소득세를 납부해야 하는데요~ 오늘은 우리의 소중한 부동산을 팔 때 발생하는 양도세, 그중에서도 1 가구 1 주택 양도소득세의 비과세 조건과 양도세 계산기 활용 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 1세대 1주택 양도소득세 면제 조건

기본적으로 1세대 1 주택이라는 전제조건하에 3가지를 기억하시면 됩니다.

첫 번째. 매도가격(판매가격)이 12억 원을 초과하는가?

두 번째. 조정지역의 부동산인 경우 : 실거주 2년 이상 인가??

세 번째. 비규제지역의 부동산인 경우 : 보유기간 2년 이상 인가??

 

구  분	설  명
비과세 되는 경우	1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. ▶ 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. ▶ ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. ▶ ’21.1.1. 이후 2주택 이상(일시적 2주택 제외)을 보유한 1세대의 경우 다른 주택을 처분하고 최종적으로 1주택만을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산합니다. ▶ 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다
감면 되는 경우	장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다

 

위 내용 중 연한 회색글씨로 표기한 부분은 개정되었습니다. 기존에는 다주택을 처분하여 1 주택이 된 날로부터 새로이 계산하던 것을 → 해당 주택의 취득일로부터 보유&거주 기간 충족으로 바뀌었기 때문에 양도소득세 비과세를 받기 위 한 조건이 더욱 좋아졌다는 점 참고 바랍니다.

양도차익 계산 공식

 

1 가구 1 주택인데 12억 초과하는 주택인 경우 초과분에 대해서만 양도소득세를 계산하면 됩니다.

예를 들어 7억에 매수하여 2년 실거주한 뒤 14억에 파는 경우에는

▶ 양도일：2022.01.03. 취득일：2020.01.02.

▶ 양도실까：14억 원, 취득 실까：7억 원, 기타 필요경비：3천만 원

▶ 양도세 계산

(1) 전체 양도차익 계산 : 14억 - 7억 – 3천만 = 6억 7천만

(2) 과세대상 양도차익의 계산：6억 7천만 × (14억 - 12억) / 14억 = 95,714,286 원

(3) 공제할 장기보유특별공제액 계산：해당 사항 없음

(4) 과세표준 : 95,714,286원-2,500,000원 = 93,214,286원

(5) 양도소득세율 35% (1.5억 이하 35% 적용, 누진공제액 14,900,000원)

(6) 양도소득세 : 과세표준(93,214,286원) x 양도소득세율(35%)-누진공제액(14,900,000) = 17,725,000원

(7) 지방소득세 : 양도소득세의 10% = 1,772,500원

(8) ★총 납부액 : 19,497,500원

 

상당히 복잡한 과정으로 계산이 되며 장기보유특별공제가 들어갈 경우 세금은 위 금액보다 더욱 낮아지게 됩니다. 1 주택 기간이 길수록, 오래 거주할수록 세제 혜택이 좋아서 납부액이 달라집니다. 과세표준만 잘 산출한다면 나머지는 양도세율 적용과 누진공제, 인별공제만 잘해주면 무리 없이 양도세를 산출할 수 있습니다.

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

<양도세율>

 

기간	1세대 1주택
	보유 기간	거주 기간
2년 이상	-	8%
3년 이상	12%	12%
4년 이상	16%	16%
5년 이상	20%	20%
6년 이상	24%	24%
7년 이상	28%	28%
8년 이상	32%	32%
9년 이상	36%	36%
10년 이상	40%	40%
거주 요건	보유기간 중 2년 이상 거주한 주택	거주기간 2년 이상~3년미만은 보유기간 3년이상에 한정

<장기보유특별공제>

 

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2. 양도소득세 그래도 너무 어렵다면?? 양도소득세 계산기를 이용해 보자!

초록창에 양도소득세 계산기라고 검색하면 아래와 같은 사이트가 나오는데 여기에서 손쉽게 계산할 수 있습니다. 저도 테스트 삼아 몇 번 이용해봤는데 Ui도 깔끔한 편이고 보유기간이나 매도가격을 손쉽게 변화를 줄 수 있어 시뮬레이션 돌리기 정말 편리했습니다. 혹시나 주택 매매를 앞두고 계신 분들이라면 간편하게 양도세 계산 한번 해보시면 내가 얼마의 세금을 납부해야 할지 알 수 있으니 꼭 한번 이용해 보시길 바랍니다.

부동산계산기

 

부동산계산기 활용 예시

 

 

 

3. 1세대 1 주택의 요건??

1세대는 동거 여부와는 상관없이 주민등록상 등록된 구성원을 의미하는데요~ 부부는 주민등록상 떨어져 있어도 같은 세대로 간주합니다. 또한 소득이 없는 30세 미만 미혼 자녀는 세대를 분리하더라도 1세대로 간주하기 때문에 자녀의 명의로 주택을 구매할 때도 잘 고민하여 구매하셔야 합니다. 만약 미성년자라도 혼인을 하게 된다면 세대주가 되며, 세대 분리가 가능한데요~ 자녀가 세대를 분리하기 위해서는 아래 3가지 중 1가지 이상에 해당하는지 확인해야 합니다.

▶ 결혼 (혼인)을 해야 함.

▶ 만 30세 이상 되어야 함.

▶ 만 19세 이상이며 최저 생계비 이상의 소득이 있어야 함.

 

만약 자녀의 명의로 된 부동산(주택)이 있을 경우 1세대 2 주택으로 적용되기 때문에 양도소득세를 납부해야 할 수도 있습니다. 즉, 자녀가 세대분리가 가능한 상황을 잘 조성 한 다음 → 1 주택자 상황에서 주택 양도 시 양도세를 적게 내거나 안 낼 수 있는 절세 방법이 될 수 있으니 이점 꼭 체크하시길 바랍니다.

 

 

Finish

주택을 살 때는 취득세, 팔 때는 양도소득세, 보유중일 때는 재산세와 종부세(종합부동산세)를 납부해야 합니다. 주거용 부동산은 가치가 높은 자산이기도 하지만 투기의 목적을 가진 행위를 엄격하게 금하고 있습니다. 특히 각종 세금과 대출규제 그리고 인플레이션의 동시에 찾아와서 부동산 가격의 폭등이 찾아왔고 너무 높아진 주택 가격으로 인하여 거래가 되지 않는 거래 빙하기가 현실인 상황입니다. 완만한 하향을 지향하는 정부이기에 조금씩 조금씩 완화 정책을 내놓으며 거래 활기와 가격 하락 동시에 추구하고 있다는 생각이 듭니다. 현재 상황에서 1 주택 갈아타기를 희망하시는 분들은 본인이 거주하고 있는 지역의 비과세 요건 (2년 실거주 의무)을 잘 체크하셔서 절세할 수 있는 순간을 놓치지 않기를 바랍니다.