청약 제도 개편! 2022년 하반기 주택청약 이렇게 바뀝니다 (공공분양, 민간분양)

청약제도 개편 자세히 알아 보자

 

윤석열 대통령이 공약했던 청약 제도가 드디어 개편됩니다! 저도 청약을 기다리는 입장에서 굉장히 반가운 소식인데요~ 청년 세대를 위해 소형 평수의 추첨제를 늘리고 40대 이상 기성세대를 위해 대형 평수의 가점제를 확대하는 것과 공급 물량 공급, 청년 특공 신설된 부분 등등 주택공급과 더불어 청약 제도의 대대적인 개편에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

공공분양 (청년 특공 신설)

기존 청약 제도는 기혼자들을 위한 정책이였다면, 이제는 1인 가구가 대다수인 청년들의 특별공급 신설과 추첨제를 확대 합니다. 미혼 이어도 당첨 기회가 상대적으로 높은 특별공급(이하 특공)을 신설하였고, 가점이 낮은 젊은 신혼부부들을 위하여 추첨제를 확대 도입한다고 합니다.  과거에 비해 내집 마련이 힘든 청년세대를 위한 제도 개편이라 1인 가구 청년들과 결혼 예정인 젊은 신혼부부들에게 더욱 많은 기회가 생길 것으로 보입니다.

지원대상	지원요건
	자  격	소득 자산 요건
청년 (신설)	▷ 주택소유 이력 없어야 함 ▷ 19~39세, 미혼	▷ 1인가구 월평균 소득 140% 이하 ▷ 순자산 2.6억원 이하
신혼부부	▷ 예비 신혼부부 or 혼인7년 이내 신혼부부 ▷ 6세이하 자녀가 있는 부부, or 한부모 가족	▷ 월평균 소득 130% 이하 (맞벌이 140%) ▷ 순자산 3.4억원 이하
생애최초	▷ 주택소유 이력 없어야 함 ▷ 배우자 or 미혼 자녀가 있어야 함 ▷ 소득세 5년 납부자	▷ 월평균 소득 130% 이하 ▷ 순자산 3.4억원 이하
중장년층	▷ 다자녀 / 노부모 등	▷ 월평균 소득 120% 이하 등 ▷ 순자산 3.4억원 이하

상대적으로 가점이 높고 자금 마련이 유리한 중장년층 (무주택 4050)을 위해 일반공급 비율 확대 및 다자녀/노부모 특별공급을 배정하여 세대 간 차별을 최소화한다고 하네요.

 

 

 

민간분양 (소형평수 추첨제 확대 등)

투기과열지구 85 제곱 이하 중소형대 평수는 가점제 100% 공급되었고 이로 인해 상대적으로 가점이 낮은 청년층의 당첨 기회가 적었습니다. 투기과열지구 내 1~2인 청년 가구 수요가 높은 중소형 평형에 추첨제를 신설하고 3~4인 중장년층을 위해 대형 평형(85 제곱 초과) 은 가점제를 확대하여 중장년층의 내 집 마련 기회를 높이는 등 세대별 수요에 맞게 개편한다고 합니다. 또한 상대적 차별등을 최소화하기 위해 청년 생초/신혼부부 특공 비율 줄이고 일반공급 물량을 확대한다고 하네요.

구  분	투기 과열 지구		조정 대상 지역
	현  행	개선안	현  행	개선안
60제곱 이하	가점 100%	가점 40% 추첨 60%	가점 75% 추첨 25%	가점 40% 추첨 60%
60~85 제곱	가점 100%	가점 70% 추첨 30%	가점 75% 추첨 25%	가점 70% 추첨 30%
85제곱 초과	가점 50% 추첨 50%	가점 80% 추첨 20%	가점 30% 추첨 70%	가점 50% 추첨 50%

 

 

 

다양한 주거선택권 제공 (나눔형, 선택형, 일반형)

내 집마련을 위한 국민들의 꿈을 고려하여 주거 형태를 더욱 세분화하여 청약 제도를 개편한다고 합니다. 개개인마다 소득, 자산 여건, 생애 주기 등등 상황이 모두 다른 것을 감안하여 자신에게 맞는 것을 선택할 수 있게 청약 개편 됩니다. 최대한 많은 국민들이 공감할 수 있게끔 고심한 흔적인 것 같아 개인적으로 굉장히 좋게 보여지네요:)

구  분	나눔형	선택형	일반형
물  량	25만호	10만호	15만호
특  징	▷ 시세 70% 이하 분양가 책정 ▷ 의무거주기간(5년) 이후부터 공공에 환매시 시세차익 70%가 수분양자에게 보장됨 ▷ 분양가의 최대 80% 까지 장기 모기지(저리)로 지원하여 초기 부담 최소화	▷ 6년간 임대 거주 후 → 분양 여부 선택 ▷ 초기 자금이 부족하고 주택 구입 의사가 불명확할 때 저렴한 임대료로 우선 거주 후 분양 결정 ▷ 분양가 = 입주시 추정분양가+분양시 감정가 의 평균가격으로 계산 ▷ 분양 거절시 4년 더 임대방식으로 거주 가능 ▷ 거주기간은 청약통장 납입 기간으로 인정	▷ 시세 80% 수준 분양 ▷ 분상제(시세의 80%)가 적용되는 일반형 모델 ▷ 추첨제(20%)를 적용하여 청년층의 당첨 기회를 확대  ▷ 기존 주택 구입 대기 수요인 4050세대고려하여 일반공급 물량도 확대
예  시	시세 5억원 주택 구매시 ┗ 분양가 : 3.5억 ┗ 대출금 : 2.8억 ★ 초기부담금 : 0.7억	입주시 추정분양가 = 4억 6년후 분양시 감정가 = 8억 ★ 최종분양가 = 6억	-

 

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획기적인 전용 모기지 지원

고물가 & 고금리 시대에 이자 부담으로 인해 주택 구매 시장은 역대 최저를 기록 중입니다. 이를 타파하고자 획기적인 전용 모기지 상품을 지원합니다. 특히 자금부족과 높은 이자로 인해 주택 구입을 망설이시는 분들께 한줄기 희망이 될 것 같습니다.

구   분	한   도	금   리	만   기
나눔형	5억원 (LTV 최대80%  /  DSR 미적용)	1.9 ~ 3.0%	40년
선택형	5억원 (LTV 최대80%  /  DSR 미적용) * 임대 보증금은 80% 전세대출 별도 지원	1.9 ~ 3.0% * 전세대출 1.7 ~ 2.6%	40년 * 임대기간 중
일반형	4억원 (LTV 70%  /  DSR 미적용)	2.15 ~ 3.0%	30년

 

▶ 나눔형

전용 모기지를 이용할 경우 시중은행 대출을 받아 기존 주택 구입보다 초기 자금 부담 및 이자에 대한 부담을 크게 절감할 수 있습니다. 기존 LH에서 하던 공공 분양과 비슷한 형태이며 초기 금액과 이자 부담을 획기적으로 줄이는데 주안점을 두고 있습니다. 특히 의무거주기간(5년) 이후 시세차익의 약 70% 까지는 수분양자에게 보장하는 부분은 장점이라고 보이네요.

나눔형 예시

 

▶ 선택형

입주 시점에 보증금의 80%까지 최저 1.7% 고정금리로 전용 전세 대출을, 6년 후 분양 선택시점에는 최대 5억 원 한도의 40년 만기의 고정 저리 모기지를 지원한다고 합니다. 예전 LH에서 하던 공공임대 후 분양과 비슷한 방식이며 선임차로 거주에 대한 안정성을 확보 + 향후 미래 거취에 대한 선택(분양)을 수분양자가 하게끔 합니다. 특히 아이들 학교 입학 문제로 미래 이사 계획이 있거나  향후 주택 금액이 오를지 떨어질지 판단이 잘 안 서는 경우에는 선택형이 좋은 대안이 될 것 같습니다.

선택형 예시

 

▶ 일반형

기존 디딤돌 대출을 지원하면서 청년층에 대출한도와 금리를 우대 적용 한다고 합니다. 기존 민간분양에 해당하는 내용이고 공공분양에 비해 상대적으로 혜택이 적어 보이나 세대별로 각기 추첨제와 가점제를 확대한 부분이 더욱 주목해야 합니다. 특히 젊은 신혼부부들은 새 출발 하는데 좋은 대안이 될 수 있을 거 같네요.

┗  신혼부부는 2.7억 → 4억, (생애최초) 1.5억 → 2억

┗  공공임대 거주 청년이 일반형으로 주거 상향 시 금리 우대 (0.2% p)

 

 

 

시범단지 사전청약 조기공급

부동산 가격이 하락했던 시기는 예외 없이 공급 물량이 넘치던 시기입니다. 과거 부동산 데이터에서도 그랬고 현재도 그렇습니다. (대구 지역 공급 과다로 인한 미분양 발생 + 매매가격 하락) 높은 집값으로 인해 내 집 마련의 꿈을 접었던 사람들이라면 이번 시범단지를 주목해보는 것도 좋을 것 같습니다. 

구  분	나눔형	선택형	일반 분양형
2022년 하반기 (총 3,125호)	▷ 고덕강일3단지 (500호) ▷ 고양창릉 (1,322호) ▷ 양정역세권 (549호)	-	▷ 남양주진접2 (382호) ▷ 남양주진접2 (372호)
2023년 상반기 (총 3,646호)	▷ 마곡 10-2 (260호) ▷ 마곡 택시차고지 (210호) ▷ 남양주왕숙 (942호) ▷ 안양관양 (276호)	▷ 남양주진접2 (500호) ▷ 구리갈매역세권 (300호)	▷ 동작구 수방사 (263호) ▷ 성동구치소 (320호) ▷ 남양주왕숙 (575호)
2023년 하반기 (총 3,784호)	▷ 고덕강일3단지 (400호) ▷ 면목행정타운 (240호) ▷ 위례A1-14BL (260호) ▷ 남양주왕숙2 (836호) ▷ 안양매곡 (212호)	▷ 부천대장 (400호) ▷ 고양창릉 (600호)	▷ 서울대방 공공주택지구 (836호)
합  계 (총 10,555호)	6,007호	1,800호	2,748 호

※ 음영 표시는 "서울" 지역임.

 

 

Finish

청약을 기다리는 사람이 정말 많습니다. 과거부터 이어온 청약=로또라는 이미지 때문에 그런 것 같습니다. 하지만 부동산 하락기에는 청약도 조심해야 합니다. 아무리 서울 지역 청약이라 할지라도 미분양이 나오기도 합니다. 청약이 로또가 될 순 있지만 가장 조심해야 할 것은 세금과 대출이자를 감당할 수 있는 범위 내에서 청약을 노리는 것입니다. 당첨만 되면 로또라는 공식은 2022년 하반기  현재 상황과는 딱 맞아떨어지진 않은 것 같습니다.

 

청약 지역의 입지도 중요하지만 자신의 자산 가용 범위 내에서 움직이는 게현명할 것 같습니다. 아무쪼록 청약 제도 개편으로 다양한 연령대, 계층의 사람들이 고루 혜택을 보게 되길 바랍니다.