조정대상지역 해제가 되면 바뀌는 것들은 뭐가 있을까?? (주택담보대출, 세금, 주택청약 등)

조정대상지역 해제 (2022.09.28)

2022년 9월 26일 기준으로 지방 광역시/도 조정대상지역 전면 해제가 적용됩니다. 얼마 전 기재부(기획재정부)에서 발표가 있었습니다. 특히 부동산 시장에서 조정대상지역 해제는 보통 호재로 불리며  거래량이 늘어나는 효과가 있습니다. 왜냐하면 대출이 용이해지고, 세금이 가벼워지기 때문인데요~ 오늘은 “조정대상지역 해제” 로 인해 바뀌는 것들에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

출처 : 국토교통부, 기획재정부

 

1. 조정대상지역 해제 지역은 어디인가요??

┗ 지방권 (조정대상지역 → 비규제지역) : 세종시 제외한 전 지역

┗ 인천 (투기과열지구 → 조정대상지역) : 인천 서구, 남동구, 연수구

┗ 경기 (조정대상지역 → 비규제지역) : 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주

대한민국 지도

지방권 중에서 세종시는 주택가격이 크게 하락했으나 미분양이 적고 청약 경쟁률이 높기 때문에 1단계 낮추어 투기과열지구 → 조정대상지역으로 정했다고 합니다. 그 외 광역시 및 지방은 비규제 지역으로 바뀌었습니다.수도권에서 경기권은 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주 등이 비규제지역으로 바뀌었는데 그중에서도 경기도 평택의 경우 일자리 수요가 굉장히 높은 곳으로 각광받고 있습니다. 최근에는 미국 대통령이 방문하기도 했지요:)

 

조정대상지역 (2022.09.28일 기준)

빨간색이 투기지구, 주황색이 투기과열지구, 노란색이 조정대상지역입니다. 그 외 색깔이 칠해지지 않은 지역은 모두 비규제지역이니 참고 바랍니다. 

 

반응형

 

2. 조정대상지역 해제로 바뀌는 것 - 세금 (양도소득세, 취득세)

부동산 규제지역 해제가 되면 가장 먼저 세금의 적용 방법이 바뀝니다. 양도소득세 및 취득세가 가장 관심이 많을 텐데요~ 특히 증여에 의한 취득세 요율도 바뀌기 때문에 더욱 관심이 높을 수밖에 없습니다.

 

▶ 취득세 비교 (주택 매매 시 발생)

조정대상지역의 경우 2 주택자부터는 취득세 중과를 적용받습니다. 일시적 1 가구 2 주택자의 경우 2년 이내에 종전 주택 처분 시 일반 세율을 적용받으며 3 주택 이상부터는 12%의 엄청난 세금을 내게 됩니다. 비규제지역인 경우 규제 지역에 비해 기준이 다서 느슨합니다. 4 주택 이상부터 약 12%의 세금을 부과하게 되며 공시지가에 따라 2 주택까지는 동일한 세율을 적용받게 됩니다. 조정대상지역 해제가 됨으로써 세금 기준이 낮아지게 되어 주택 매매가 더욱 수월 해지는 것을 알 수 있습니다. 또한 양도소득세 비과세 요건중 하나인 실거주 의무 2년 조건 역시 적용받지 않아서 투자가 용이 해지는 효과가 있습니다.

구분	조정대상지역 (규제지역)		비규제지역
	전용 85㎡ 이하	전용 85㎡ 초과	전용 85㎡ 이하	전용 85㎡ 초과
1주택	1.1~3.3%	1.3~3.5%	1.1~3.3%	1.3~3.5%
2주택	8.4%	9.0%	1.1~3.3%	1.3~3.5%
3주택	12.4%	13.4%	8.4%	9.0%
4주택 이상	12.4%	13.4%	12.4%	13.4%

※ 주택 취득시점에 조정대상지역 → 주택 양도시점에 조정대상지역이 해제 시 어떻게 해야 할까요??

이런 경우에는 보유기간 중 2년 이상을 실거주해야지 1 가구 1 주택 양도소득세 비과세가 적용됩니다.

즉, 주택 취득 당시에 규제 지역 이었다면 실거주 요건은 적용되니.. 조정대상지역 해제가 되었다고 해서 무조건 비과세를 받는 건 아니니 꼭 명심해야 합니다.

 

▶ 취득세 비교 (증여 시 발생)

보통 증여로 발생되는 취득세는 약 3.8~4% 입니다만 규제지역 내 시가표준액 3억 이상의 가치를 지닌 주택 증여시 전용 85㎡ 이하는 12.4%, 85㎡ 초과는 13.4%로 중과됨. 단, 증여자가 1 주택 세대이고 배우자 혹은 직계존비속에게 증여하는 경우에는 중과되지 아니합니다. 이 역시 조정대상지역 or 비규제지역에 따라서 달라지므로 세금에 대한 부담감이 적어집니다.

조정대상지역 (규제지역) 주택 증여 취득		비규제지역 주택 증여 취득
전용 85㎡ 이하	전용 85㎡ 초과	전용 85㎡ 이하	전용 85㎡ 초과
12.4%	13.4%	3.8%	4.0%

 

▶ 양도소득세 비교

장기보유특별공제 적용 여부 및 다주택자 중과 부분이 달라집니다. 특히 다주택자의 경우 조정대상지역의 주택 양도 시 대부분의 가혹한 중과세율을 적용 받으며 장기보유특별공제 또한 적용 받지 아니합니다. 하지만 조정대상지역 해제가 된 지역의 다주택자가 주택 양도시 중과세율을 피할 수 있고, 장기보유특별공제도 적용되기 때문에 절세 혜택이 늘어나게 됩니다.

3. 조정대상지역 해제로 바뀌는 것 - 대출

주택을 구매할 때는 웬만하면 주택담보대출(주담대) 혹은 중도금 대출을 통해서 집을 구매하곤 합니다. 웬만한 금수저가 아닌 이상에야 현금 일시납으로 주택을 구매하시는 분은 그리 많지는 않죠.. 서민들은 대출 여부와 한도에 따라서 구매 여부가 결정되기 때문에 특히 중요하다고 할 수 있습니다.

구  분	조정대상지역	비규제지역
LTV	50%	70%
DTI	50%	60%
중도금 대출 한도	50%	60% (1회 자납 X)
중도금 대출 조건	기존주택 처분 필수	기존주택 처분 X
자금조달 신고	의무 (필수)	X
고가 주택 대출 여부(15억)	불가능	가능

 

 

 

4. 조정대상지역 해제로 바뀌는 것 - 청약

새 아파트에 살고 싶은 욕구는 누구나 가지고 있습니다. 하지만 신축 아파트는 상당히 비싸죠.. 가장 저렴하게 구매할 수 있는 방법은 청약이라는 제도를 활용하는 것입니다. 청약도 조정대상지역과 비규제지역의 조건이 다르므로 체크하여 청약홈에서 진행한다면 좋은 결과를 기대할 수 있습니다.

구  분	조정대상지역	비규제지역
주택수	무주택자 or 1주택자만 가능	다주택자도 가능
세대주 여부	세대주만 가능	세대주+세대원도 가능
재당첨 제한	세대원 전원 5년이내 당첨이력 X	당첨이력 있어도 OK
청약통장 유지기간	가입 후 24개월 이상	가입 후 6개월 이상
분양권 전매 여부	소유권 이전 등기일까지 3년	당첨 6개월 이후 가능

Finish

정부의 조정대상지역 해제 발표로 지방권 대부분은 비규제지역이 되었습니다. 사실 그동안 투기세력을 잡는다는 명목으로 강력한 규제를 적용하였고.. 도리어 실수요자 일반 서민들이 대출 제약과 과도한 세금이 부과됨으로써 규제의 역효과가 많이 일어났습니다. 항상 느끼는 것이지만“의도가 선하다고 해서 결과가 항상 옳지는 않다.”라는 말을 되새기게 됩니다. 처음 법과 제도를 정할 때 올바르고 선한 의도로 만들었을지언정 실제 삶에서 보이는 결과는 옳지 않은 경우가 생각보다 많습니다. 특히 부동산이 그랬습니다. 과거의 데이터를 생각하여 더 합리적인 정책으로 서로 고통받는 일이 없기를 바라 봅니다.