재건축 초과이익 환수제 완화하면 재건축 부담금 어떻게 바뀔까?? (재초환 개편)

재건축 초과이익 환수제 완화할 경우 재건축 부담금은 어떻게 바뀔까요? 국토교통부에서 바로 어제 "재건축부담금 합리화 방안"을 발표했습니다. 지난 2006년 도입 후에 2차례 유예 등을 거치는 등, 논란이 다소 많았던 정책으로 제대로 시행되지 못하고 있는 상황입니다.

 

 

부동산 정책으로 인한 집값 상승, 인플레이션, 물가 등 다양하고 급박한 시장 상황 변화와는 달리 과거 기준이 그대로 적용되니 매우 불합리한 수준 재건축부담금이 산정되었고, 수많은 사람들과 단체 등으로부터 제도개선 필요성이 끊이지 않았습니다. 그럼 오늘은 재건축 초과이익 환수제에 대해 알아보고 완화하면 부담금이 어떻게 바뀌는지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

재건축 초과이익 환수제 달라지는 것

 

 

특히, 과도한 재건축부담금은 재건축 사업의 지연과 보류 등의 문제를 야기했고, 결과적으로 도심 주택 공급에 차질을 빚어 왔습니다. 오늘은 그간 논란이 되어왔던 재초환 제도와 새 정부가 발표한 재건축 부담금 완화 정책 (재건축 초과이익 환수제 개편안)이 어떻게 되었는지 알아보겠습니다.

 

 

출처 : 국토교통부

 

 

1. 재건축 부담금이란??

출처 : 네이버 지식백과

 

위 사전적 의미에 나와 있듯이 재건축 부담금이란 아파트의 과도한 가격상승을 막기 위해 법으로 부과하는 세금입니다.

가격 상승을 막기 위해 부과한다고는 하지만 과도한 부담금으로 인해 조합에서는 재건축 사업 추진이 어렵게 됩니다.

* 현금으로 몇천만 원부터 억 단위 세금을 내라고 하는데 집에 그만큼 현금을 쌓아둔 사람들이 몇이나 될까요??

 

결국 재건축 사업 추진 어려움 → 도심 주택 공급 부족으로 이어지며 노후도는 심해져 가며, 선호도 높은 곳의 수요를 공급량이 따라가지 못하니 부동산 가격은 하늘 높은 줄 모르고 천정부지로 솟을 수밖에 없었습니다.

 

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2. 재건축 초과이익 환수제 어떻게 개편되나?? (재초환 개편)

• 부과기준 현실화 (면제금액 상향)
• 부과 개시시점 조정
• 공공기여 감면
• 실수요자 배려

크게 위 4가지 방향으로 조정이 됩니다. 차례차례 살펴보면 아래와 같습니다.

 

▶ 부과기준 현실화 (면제금액 상향)

재건축 초과이익 현실화 개선안

처음 재건축 초과 이익 환수제가 시행 됐을 때 부담금 면제 기준액은 3천만 원이었습니다. 이 기준을 2022년 현재 까지도 그대로 사용하고 있었고, 이번 재건축 부담금 완화 정책의 일환으로 초과이익 1억 원 이하까지 면제로 개편되었습니다. 또한 부과 구간도 개편되었는데요~ 구간마다 2천만 원이었던 것을 7천만 원으로 확대 개편 되었습니다. 재초환 자체가 삭제된 건 아니지만 기존에 비해 재건축 부담금이 줄어들면서 주택 공급이 더 활성화될 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

▶ 부과 개시시점 조정

재초환 부과 시점 조정

기존 재건축 부담금을 부과하는 정하는 기준을 임시 조직인 추진위원회 승인일로 했다면 이번 재초환 개편안에서는 재건축 사업의 권리와 의무 주체인 조합설립인가 시점으로 개편되었습니다.

추진위와 조합설립인가까지 최소 2년 정도의 시간 차이도 있거니와 임시 조직 상태 일 때 초과 이익이 산정되는 것은 문제가 된다고 판단한 것 같습니다.

 

▶ 공공기여 감면 인센티브

주택 공급 활성화를 위한 조합원 인센티브로 생각됩니다. 재건축 사업 시 증가하는 용적률 중 일부로 공공임대를 공급하면 매각 대금을 초과 이익으로 간주하여 부담금이 증가했는데요~ 공공 기여 시 주택 매각 대금은 초과 이익에서 공제하는 것으로 바뀌었습니다.

 

▶ 실수요자 배려

주택 보유기간에 따른 감면율

조금은 아쉬운 완화 재초환 개편안입니다. 1세대 1 주택 보유자의 경우만 해당되는 완화 정책으로 보유 기간에 비례해 최대 50%를 감면한다고 합니다. 아파트 준공 시점부터 보유 기간을 역산하여 6년(10% 감면)부터 최대 10년 이상(50% 감면) 보유한 사람은 차등 적용 합니다. 대신 준공 시점에 반드시 1세대 1 주택자이어야 하고 보유 기간 계산은 1 주택자가 된 시점부터만을 산정합니다. 즉, 다주택자가 준공 시점에 맞춰 나머지 집들을 처분 → 1 주택자가 되었다면 보유기간에 따른 감면을 받을 수 없습니다.

 

 

 

3. 재건축 부담금 완화 될 시 기대효과

• 전체적인 부담금 감소
• 수도권을 제외한 지방 중심으로 면제되는 곳 증가
• 1세대 1 주택 장기보유자 감면 혜택으로 실수요자의 부담이 대폭 감소

국토교통부에서 발표한 자료에 따르면 전국 84개 단지 중 38곳이 면제된다고 합니다. 서울은 재건축 초과 이익 환수제 적용 단지들이 용산, 강남 같은 고가 주택 위주라 크게 감소하지 않았을 것 같고 지방과 수도권의 해당 단지들은 많이 면제되었을 것으로 예상합니다.

출처 : 국토교통부

 

부과금액별 장기보유 감면율

 

 

Finish

그토록 발표를 기다렸던 재건축 부담금 완화 소식이었지만 기다림이 길어서였을까요?? 조금은 아쉬운 느낌이 드는 재초환 개편안입니다. 조합원은 아니지만 서울 집값이 잡히길 바라는 사람으로서 주택 공급이 활성화가 되길 바랍니다. 재건축부담금 완화 정책 관련 상세한 내용은  아래 첨부파일(국토부 보도자료)을 참고하시길 바랍니다.

 

220929(석간)_재건축부담금_합리화_방안_발표(주택정비과).pdf

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부동산 집값을 가장 강력하게 잡을 수 있는 것은 엄청난 공급량이며 과거 데이터에서도 공급량의 증가는 집값의 하락을 야기하는 가장 결정적인 이유가 되었습니다. 항상 하는 말 입니다만 "숫자는 거짓말을 하지 않습니다." 과거에 집값이 하락되었던 결정적인 이유는 과도한 공급이 있었기 때문입니다. 이번 재건축 초과 이익 환수제 개편으로 공급이 활성화되어 많은 사람들이 개선되고 좋은 환경에서 살아갈 수 있길 꿈꾸고 희망합니다.