주택연금 수령액 계산, 가입 조건, 지급방식 등 총정리 (100세 시대 준비해보자)

주택연금은 거주 중인 부동산을 담보로 연금을 받을 수 있는 제도입니다. 노후 대비에 있어 최후의 보루라고도 불리는데요~ 정년퇴임 등으로 더 이상 경제 활동이 어려워져 노후 대비가 안된 분들께 유용 한 제도입니다. 가입조건, 수령액, 지급방식 등에 대해 알아보겠습니다.

 

 

나이가 들고난 뒤에는 내 집 한 칸 말고는 기댈 곳이 없습니다. 주택연금에 대해 포스팅할 테니 끝까지 집중 바랍니다.

 

2023년 주택연금 총정리 (뜻, 가입조건, 수령액)

 

 

주택연금은 무엇이고 가입 조건은 어떻게 될까??

주택연금이란 주택소유자가 현재 거주 중인 주택을 담보로 제공한 뒤 매월 생활자금을 연금 방식으로 받는 장기주택저당대출로 역모기지론으로 불립니다. 주택소유자 또는 배우자가 55세 이상인 경우 신청할 수 있습니다.

 

▷ 주택연금 가입 조건

연령, 주택 보유수, 거주, 채무 관계자 요건등이 있습니다. 언뜻 보면 까다롭게 보이지만 주택 보유수와 거주 요건만 유의하면 가입조건 자체는 그렇게 어려운 것은 아닙니다.

가입 조건	설명
연령 요건	주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상 (근저당권 설정일 기준) * 확정기간방식은 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상인 자 중 연소자가 만 55~74세 * 부부중 최소 1명은 대한민국 국민 이어야 함
주택 보유수	아래중 1가지에 해당하면 OK - 부부기준 공시가 9억원 이하 1주택 소유자 - 다주택자인 경우 보유주택의 합산가격이 9억원 이하 - 상기 외 2주택자는 3년 이내 1주택 처분조건으로 가입 가능 * 우대방식의 경우 부부기준 1주택만 가입 가능 하며
거주 요건	- 주택연금 가입주택을 가입자 or 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 함 - 해당주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입 불가 * 단, 부부 중 한 명이 거주하며 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고 있는 경우 가입 가능
채무관계자 요건	- 채무관계자는 의사능력 및 행위능력이 있어야 주택연금 가입 가능함 - 채무관계자가 치매 등의 이유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 보호자는 '성년후견제도'를 이용할 수 있음 * 채무관계자 = 주택소유자 및 배우자
대상 주택 요건	아래 추가 설명 참고 ↓

 

▷ 대상 주택 요건 (추가 설명)

• 시가 9억 원 이하의 주택 or 지방자치단체에 신고된 노인복지주택
• 상가 등 복합용도주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 50% 이상인 경우 가입 가능
• 확정기간방식의 경우 노인복지주택 제외
• 우대방식의 경우 1.5억 원 이하

주택 유형 / 지급방식	종신, 대출상환, 우대	확정기간
일반주택 및 주거목적 오피스텔	가입 O	가입 O
노인복지주택 (지자체에 신고 된 주택에 한함)	가입 O	가입 X
복합용도주택 (상가와 주택이 같이 있는 건물)	가입 O (단, 등기사항증명서상 주택 면적 50% 이상 되어야함)

 

▷ 주택연금 가입 시 필요서류

서류목록	비고
주민등록등본 2부	- 배우자가 별도의 주민등록 된경우 = 배우자 주민등록등본 필요 - 배우자도 행정정보 공동이용 사전동의서를 제출하면 공사가 직접 발급 가능
전입세대열람표 1부
인감증명서 2부	- 주택이 공동 소유인 경우 부부 각각 2부씩 - 공사와 보증약정 체결 시 자서 서명하는 경우 인감증명서 1부 제출 생략 가능
가족관계증명서 1부	- 주택이 공동 소유인 경우 부부 각각 1부씩 - 공사 제출
지방세 납세증명서 1부	- 신탁방식 주택연금 신청 시에 한함 - 공사 제출
지방세 과목별 과세증명서 1부	- 오피스텔 주택 연금 신청시에 한함 - 공사 제출
기초연금수급 확인서 1부	- 우대형 주택연금 신청 시에 한함 - 공사 제출
등기권리증 원본 1부	- 사용 후 반환 (분실 한 경우 확인 서면으로 가능)
신분증	- 사용 후 반환 - 주택 소유자의 신분증 확인용도 (공동 소유인 경우 각자 신분증 지참)
주민등록초본 1부 (필요시 제출)	- 주민등록등본상 주소와 부동산 등기사항증명서상 주소가 다른 경우 - 고객이 행정정보공동이용 사전 동의서를 제출한 경우 공사가 대신 직접 발급 가능
본인서명사실확인서 or 전자본인서명확인서 (필요시 제출)	- 인감증명서 대신 공사에서 요구 할수 도 있음
담보주택에 임대가 있는경우 제출 서류	일부 임대차가 존재하는 경우 추가 서류 필요 * 담보주택 임대에 관한 사항 확인 하기

 

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주택연금 지급방식과 지급유형

주택연금도 매월 받는 금액을 많이 받거나, 적게 받고 목돈을 한 번에 받는 식으로 조율 가능합니다. 각자의 상황에 맞는 지급방식을 선택하면 되고 그다음 지급유형을 선택하면 됩니다. 아래 사진과 자세한 설명을 참고 바랍니다.

 

주택연금 지급방식과 지급유형 (출처 : 한국주택보증공사)

 

▷ 첫 번째, 지급 방식

• 대출한도 : 가입자가 100세까지 지급받을 연금대출액을 현재시점의 가치로 환산한 금액
• 인출한도 : 대출한도의 50% 이내(종신혼합방식, 확정기간혼합방식), 50% 초과 90% 이내(대출상환방식), 45% 이내(우대혼합방식)를 인출한도로 설정하여 목돈으로 사용 가능
• 인출한도 용도 : 의료비, 교육비, 주택수선비 및 주택담보대출 상환용도나 담보주택에 대한 임대차보증금 반환용도 등.
  ┗ 인출한도 특이사항 (확정기간혼합방식) : 반드시 설정하게 되는 대출 한도의 5%에 해당하는 금액은 의료비, 담보주택관리비 용도로 월지급금 지급종료 후에만 사용 가능
  ┗ 인출한도 특이사항 (대출상환방식) : 설정하는 인출한도(50% 초과~90% 이내)는 주택담보대출 상환용으로만 사용 가능

지급방식은 종식 방식, 확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식으로 나뉩니다. 여기서 중요한 개념은 각 지급 방식에서 등장하는 대출한도, 인출 한도를 이해한 뒤 아래 지급 방식을 보시면 이해가 빠릅니다. 자녀의 결혼, 갑작스러운 의료비 지출 대비 등등 각자의 여건과 상황에 맞춰 지급 방식을 선택하는 것을 추천드립니다.

지급방식	설명
종신 방식	월지급금을 평생 지급 받는 방식으로 인출한도 설정에 따라 종신지급과 종신혼합 방식으로 구분됨. ┗ 종신지급 방식 : 인출한도 설정없이 월지급금을 종신토록 지급 받는 방식 ┗ 종신혼합 방식 : 인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식 (대출한도의 50% 이내)
확정기간 방식	- 확정기간 방식 : 고객이 선택한 일정기간(10~30년) 동안만 월지급금을 지급받는 방식 - 확정기간혼합 방식 : 수시 인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 동안만 지급 받는 방식 ※ 확정기간 방식 선택시 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 인출 한도로 설정 必
대출상환 방식	주택담보대출 상환용으로 인출한도 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식 * 인출한도 = 대출한도의 50~90% 이내
우대 방식	부부기준 2억원 미만 1주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 20% 우대하여 지급 받는 방식 ┗ 우대지급 방식 : 인출한도 설정X. 우대받은 월지급금을 종신토록 지급 받는 방식 ┗ 우대혼합 방식 : 인출한도 설정O. 나머지 부분을 우대받은 월지급금으로 종신토록 지급 받는 방식 (대출 한도의 45% 이내)

 

▷ 지급방식 변경 가능 할까??

• 종신지급, 종신혼합 간 변경 가능
• 우대지급, 우대혼합 간 변경 가능
• 우대형 전환 요건을 모두 충족하는 경우, 종신지급(혼합)에서 우대지급(혼합)으로의 변경 가능
  (아래 표 참고)

결론부터 말씀드리면 제한적으로 변경 가능 합니다. 위 경우를 참고하시어 변경하시면 됩니다. 우대형 전환 요건 충족 시 종신(혼합)에서 우대(혼합)로 변경 가능한데 요건은 아래와 같습니다.

우대형 전환 요건 (종신 혼합 → 우대 혼합)

① 가입 시 부부 중 1인 이상이 만 65세 이하로서 부부 기준 2억원 미만의 1주택만 소유하고 있었으나 기초연금 수급자가 아니여서 우대형 가입을 못한 경우 (2022.08.31 이전 가입자는 1.5억원) ② 가입 시 만 65세 이하였던 본인 또는 배우자가 만 66세가 되기 전까지 기초연금 수급권을 취득하고 우대형 전환을 위한 조건변경 신청을 완료한 경우 ③ 우대형 전환을 위한 조건변경 신청일을 기준으로 부부 기준 1주택자이면서 종신지급(혼합)방식 및 정액형으로 보증을 이용 중이되 인출한도가 우대방식 대출한도의 45% 이내인 경우

 

▷ 두 번째, 지급유형

• 초기증액형 : 초기에 설정한 기간 동안은 (3,5,7,10년 설정 가능) 정액형보다 많이 받다가 그 이후부터는 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식
• 정기증가형 : 초기에 적게 받다가 매 3년마다 4.5%씩 증가하는 방식
• 정액형 : 부동산 가격이 하락해도 평생 동안 월지급금의 변화가 없는 방식
  * 확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식은 정액형만 선택 가능

위에서 지급방식을 선택했다면 이제 지급 유형을 선택하면 됩니다. 정액형, 초기증액형, 정기증가형이 있으며 지급방식에 따라서 유형이 고정인 방식들이 있으니 이 부분 참고 하여 선택하시면 됩니다.

 

▷ 지급유형 변경 가능 할까??

• 전후후박형에서 정액형으로 변경하는 경우
• 정액형과 초기증액형 간 변경하는 경우
• 정액형과 정기증가형 간 변경하는 경우

지급방식과 동일하게 지급유형 변경도 제한적으로 가능합니다. 종신(지급) 방식 or 종신(혼합) 방식으로 보증을 이용 중인 경우, 최초 보증부대출 실행일로부터 3년 이내에 1회에 한하여 지급유형 변경 가능 합니다.

※ 주택담보대출 상환용 및 우대형 주택연금의 경우 지급유형은 정액형만 선택 가능하며, 지급유형 변경 불가

 

 

 

주택연금 수령액 계산 해보자

주택연금 개념, 지급방식, 지급유형을 알았다면 수령액은 얼마나 될까요?? 공시가격 등은 주택연금 가입 가능여부를 판단하기 위한 가격이며, 실제 월지급금은 담보주택의 시세 또는 감정평가액에 따라 산정됩니다. 아래 월지급금은 예시는 참고 정도만 부탁드립니다. 주택연금 수령액을 직접 계산도 가능하니 궁금하신 분들은 아래 URL에서 계산 한번 해보시길 바랍니다.

 

 

 

▷ (주택연금 수령액 계산 예시 1) 일반주택 (종신지급방식, 정액형)

일반 주택가격 3억 원에 연소자 연령이 70세인 경우, 매달 90만 1천 원을 수령합니다.

일반주택_종신지급방식 (정액형)

 

▷ (주택연금 수령액 계산 예시 2) 노인복지주택 (종신지급방식, 정액형)

노인복지주택의 경우 지방자치단체에 신고가 되어야 합니다. 마찬가지로 주택가격 3억 원에 연소자 연령이 70세인 경우, 매달 78만 4천 원을 수령할 수 있습니다.

노인복지주택_종신지급방식 (정액형)

 

▷ (주택연금 수령액 계산 예시 3) 주거목적 오피스텔 (종신지급방식, 정액형)

주거목적 오피스텔에 거주할 경우 주택가격 3억 원, 연소자 연령 70세인 경우 매달 72만 9천 원 수령 가능 합니다.

주거목적 오피스텔_종신지급방식 (정액형)

 

 

Finish

오늘은 주택연금에 대해 알아봤습니다. 경제 활동이 어려운 노년기에 현재 살고 있는 집에 거주도 하면서 생활비를 받을 수 있다는 게 굉장히 매력적입니다. 100세 시대에 끊임없이 수익활동을 해야 인생을 즐기면서 살아갈 수 있다는 생각이 듭니다. 노후대비를 위해서 내 집마련이 꼭 필요하다는 생각도 해봅니다.