전세사기 피해자 우선매수권 부여 특별법에 대해 알아보자 (a.k.a 깡통전세)

빌라왕, 건축왕 등으로 불리는 전세사기 피해에 대한 기사가 많이 나오고 있습니다. 특히 피해자들 중 일부는 극단적인 선택을 하는 등의 안타까운 소식이 전해집니다. 불행 중 다행인 것은 정부가 특별법을 발의했는데 바로 전세사기 피해자에게 우선매수권을 부여하는 내용입니다.

 

 

이번 특별법이 긴급하게 도입됨으로써 전세사기 피해자들에게 한줄기 희망이 되길 바라며 우선매수권에 대해 알아보겠습니다. 전세를 살고 계신 분들이나 앞으로 부동산 임대차 계획이 있으신 분들은 꼭 이번 포스팅 집중해 주시길 바랍니다. 또한 짧은 글을 선호하시는 분들을 위해 아래 선요약을 남기니 참고 부탁 드립니다.

 

 

전세사기 피해자 특별법 지원 내용 요약

 

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전세사기 피해자 특별법 이란 (feat. 우선매수권)

인천 미추홀구, 서울 강서구, 은평구 등에서 일어난 빌라왕, 건축왕 등으로 발생한 전세사기 피해를 입은 피해자들에게 경/공매 진행 시 우선매수권을 부여하고, 취득세면제, 낙찰자금 지원, 경공매 유예, 초저리 대출 지원 등으로 구제를 해주는 방침입니다. 특히 경매에 있어 우선매수권을 신청하게 된다면 길거리에 나앉게 되는 최악의 상황은 면할 수 있습니다.

 

1. 낙찰 지원

▷ 경매, 공매 유예 혹은 정지

현행	개선
- 경매 유예 정지는 경매신청자만 가능 - 현재는 금융당국 요청 및 금융권의 자율적 협조에 따라 유예중	- 피해 임차인이 직접 경매 유예 정지 신청 가능 - 정부 역시 법적 근거에 따른 요청을 통해 경매 or 공매 유예 이행력 제고

 

▷ 우선매수권 부여

특별법중에서 가장 핵심이 되는 개선안입니다. 우선 매수 신고 시 최고 낙찰가액과 같은 가격으로 매수 가능하며, 임차인 희망 시 LH에 우선매수권 양도도 가능합니다.

현행	개선
- 임차주택에 대한 경매 진행시 피해 임차인은 다른 채권자 등과 마찬가지로 최고가로 입찰하는 경우에만 낙찰 가능 * 우선 매수권 없고, 오직 최고가로 해당 경매에 입찰 한 경우에만 매수 가능함	- 피해 임차인이 거주 중인 주택이 경매 or 공매 진행될 경우, 피해 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한을 부여함

 

▷ 조세채권 안분

현행	개선
- 임대인의 세금 체납액이 많을 경우, 피해 임차인은 사실상 경매신청이 불가능한 경우가 많음 - 경매 진행이 되어도 배당 순위상 후순위로 밀리며 이로 인해 보증금 손해가 막심함 (보증금 떼임) --------------- (예시) 세금 100억 체납 임대인 소유 주택 1,000채 각각 경매시 (모두 낙찰가 1억 가정) 모든 주택마다 선순위 조세채권 100억원 반영 → 우선 경매되는 100채까지는 낙찰가 전액 징수 (101번째부터는 조세 채권 無)	- 임대인의 전체 세금체납액을 개별주택별로 안분하고, 주택 경매시 조세당국은 해당 주택의 세급체납액만 분리 환수됨 ★ 피해 임차인은 경매나 공매 신청 가능하며 배당 순위에서도 손실을 최소화 할 수 있음 --------------- (예시) 세금 100억 체납 임대인 소유 주택 1,000채 각각 경매시(모두 낙찰가 1억 가정) 모든 주택에 선순위 조세채권 배분 (예: 주택 1,000채에 1천만원씩 배분) → 경매되는 주택별로 낙찰시 1천만원씩만 징수

 

▷ 경매 혹은 공매 낙찰 시 금융, 세제 지원

전세사기 피해자들이 경매 낙찰받아 경락 잔금대출을 실행하거나 신규주택 구입 시 금융 및 세제 지원을 강화한다고 합니다. 특례보금자리론의 경우 우대 금리를 받기 위해서는 소득 요건 등이 필요한데 해당 기준을 모두 미적용하여 우대해 주며, 거치 기간, 상환 조건 등에서 강력하게 지원해 준다고 합니다.

구분	설명
금융 지원	- 주택기금 구입자금대출 시 최우대요건인 신혼부부와 동일한 기준 적용 + 거치기간 연장 (1년 → 3년) - 민간금융사에 대한 LTV·DSR 등 대출규제 완화 (1년 한시적으로 적용하며 필요시 연장) - 특례보금자리론은 금리 인하, 개선된 상환 조건 등으로 제공 ┗ 소득 관계없이 40bp우대 ┗ 분할상환 (원금 30%까지 만기 일시상환가능) - 경매 or 공매 이후 전세대출 잔여채무에 대한 분할 상환 지원 프로그램 혜택 확대 및 연체정보 등 신용도 판단정보 등록 유예 ┗ 최장 분할상환기간(10년 → 20년) ┗ 무이자 원금 분할상환 및 상환기간 중 최대 2년 상환유예 허용
세제 지원	- 기존 임차주택 낙찰 시 취득세 면제 + 등록 면허세 면제 + 재산세 감면 (3년간) ┗ 취득세 면제 = 200만원 한도내 ┗ 재산세 감면 = 전용60㎡이하 50%, 60㎡초과 25% - 지방세 납부기한 연장 및 징수, 고지 ┗ 체납처분 유예 등이 이루어질 수 있도록 조치 (최대 1년)

 

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2. 공공임대 지원 (LH 매입 → 피해자에게 공공임대 제공)

전세사기 피해자가 경매나 공매로 낙찰받는 것을 원하지 않을 경우에는 LH에게 우선매수권을 양도하여 공공임대로 주거를 지원받을 수 있습니다. 거주의 자유를 최대한 보장하면서 피해자 지원(주거)을 위한 편의 제공으로 향후 부동산 명의로 발생하는 각종 세금 등에서 자유로운 장점이 있습니다.

(단, 전세보증금에 대한 정부나 LH의 직접적인 지원이나 보증금 보전은 없음)

 

LH 매입 후 피해자에게 공공임대로 제공 (거주 편의성 제공)

 

공공임대 지원 내역 (LH)

- 전세사기 피해자는 소득 및 자산 요건을 미적용 하며, 우선적으로 매입임대 입주자격 부여함 - 임대료, 거주기간 등은 현행 매입임대 공급조건과 동일하게 적용 ┗ 임대료 = 시세 대비 30~50% ┗ 거주기간 = 최대 20년 - 낙찰가격 혹은 주택 상태 등의 여건에 따라 LH가 매입을 못할 경우 → 인근지역 유사 공공임대에 우선 입주할 수 있는 자격 부여

 

 

3. 생계 지원

전세 보증금에 대한 피해 보전을 해주지는 않으나 생계비와 신용대출을 지원을 해줍니다. 다소 아쉬운 점은 긴급복지 요건 충족시라는 전제조건이 있습니다. 이것에 해당하는지 여부는 따져봐야 합니다. 개인적인 생각으로는 무조건적으로 생계 지원은 해줘야 하지 않나?라는 생각이 드네요

구분	설명
생계비 지원	- 재난ㆍ재해 등 위기상황 발생시 지원하는 긴급복지 지원제도를 ‘전세사기 피해자’ 가구에도 적용하여 생계비 등 지원 - 기존 긴급복지 요건 충족시 지원종류에 따라 지원됨 ┗ 생계비 (월 62만원), 의료비(3백만원 이내), 주거비(월 40만원대도시) 등 (1인 가구 기준) * 긴급 복지 요건 (아래 요건에 해당 되어야 함) ┗ 1인가구 기준 소득 월 156만원 ┗ 재산 3.1억원 (대도시) ┗ 금융재산 6백만원 이하
신용대출 지원	- 한부모․조손 가정 등에 지원하는 3% 금리의 신용대출을 전세사기 피해자에게도 지원 ┗ 최대 1,200만원, 미소금융 ‘취약계층 자립자금 대출’ * 대상 요건 (아래 요건에 해당 되어야 함) ┗ 개인신용평점 하위 20% ┗ 기초수급자 or 차상위계층 ┗ 근로장려금 해당자

 

 

4. 지원서비스 확대 (정부가 직접 찾아감)

생계가 바빠 피해 지원 신청이 어렵거나, 모르기 때문에 활용을 못하는 일을 방지하고자 관할 지자체, 피해지원센터 등과 찾아가는 서비스 확대를 합니다. 특히 법률 전문 상담 인력을 확충하여 무료 자문을 구할 수 있는 부분은 정말 도움이 많이 될 것 같습니다.

구분	설명
이동버스	- 지역별 수요에 따라 이동형 상담버스 확대 추진 - 법률, 금융, 심리 상담 등을 진행 - 거동이 불편하거나 외출을 꺼리는 피해자의 경우 사전 예약 등을 통한 방문 서비스 진행
상담부스	- 전세사기 피해가 많은 지역 내 주민센터에 상담부스 설치 - 피해 추이에 따라 추가 설치 고려
인력확충	- 법률, 심리 전문 상담 인력을 확충 (200명) - 전세 피해 지원센터 조직 및 인력 확충

 

 

5. 경매 or 공매 완료된 피해자(임차인)에 대한 지원

• 공공임대 우선 입주기회
• 다른 주택 구입 시 금융지원
• 긴급복지 및 신용대출 지원

위 3가지는 경매나 공매가 완료된 임차인에 대한 지원으로 전세사기 피해자 인정요건을 모두 충족해야 하며 특별법 시행기간 중 신청한 자에게만 적용되는 사항입니다. 요건 충족 + 신청자만 적용한다는 점은 상당히 귀찮고 다소 차갑게 느껴지긴 합니다.

 

 

 

지원 대상과 확인절차, 적용기간

• 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 이어야 함
• 임차주택에 대한 경매 or 공매 진행 중인 경우 (집행권원 포함)
• 면적, 보증금 등을 고려한 서민 임차주택
• 수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우
• 다수의 피해자가 발생할 우려가 있을 경우
• 보증금의 상당액이 미반환 될 우려가 있을 경우
  ※ 적용기간 : 법 공포 후 즉시 시행하며 2년간 유효함 (일부 규정은 1개월 내 시행)

전세사기 피해자 요건은 위 6가지 요건을 모두 충족해야 특별법 지원대상이 됩니다. 위 요건에 모두 부합하는 경우 빠르게 전세사기 피해지원위원회로 신고하여 특별법의 구제를 받는 게 현명합니다. 여기서 주의해야 할 점은 피해자(임차인) 직접 신고를 해야 하며 경찰 고소와는 별개의 건으로 신청해야 합니다. 신고 후 충족 여부 판단 후 최종 결정을 하게 됩니다. 현재 논란이 많은 상황으로 더 지켜봐야 할 것으로 판단됩니다.

전세사기 피해자 지원대상 확인 절차 (피해자가 직접 신고 해야함)

 

 

Finish

빌라왕, 건축왕 사태를 일으키며 선량한 시민들의 재산을 앗아가고 길거리로 나앉게 만든 배후 세력들은 모두 처벌되어야 합니다. 하지만 그전에 당장 생계가 위협받는 피해자들을 위해 지원이 먼저 되어야 한다고 생각합니다. 현재 전세사기 특별법은 피해자 요건 등으로 인해 논란이 많으나 그럼에도 불구하고 법이 잘 다듬어져서 지원이 완벽하게 이루어 지길 바랍니다.