전세사기 방지 대책 출범! 2023년 7월 부터 세입자 몰래 대출을 차단하고 5대 시중 은행에서 확정 일자 체크 합니다

2023 전세사기 방지 대책

 

2023년 7월부터 국내의 메이저 은행(KB, 신한, 우리, 하나, 농협)에서 집주인이 주택 담보 대출을 일으킬 경우 세입자의 확정일자를 체크하는 권한을 갖게 됩니다. 전세사기 방지를 위한 정부 정책 중 하나로 보이는데요~ 어떤 내용인지 한번 알아보겠습니다.

 

전세사기(깡통전세) 방지, 은행에서 세입자 확정일자 체크 권한 有

 

 

전세사기의 가장 대표적인 사례 = "세입자 몰래 대출"

모두가 잘 알고 있듯이 세입자가 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고, 확정일자, 실제 점유 3가지를 갖추어야 합니다. 전입신고와 확정일자는 보통 동시에 진행하며 신고하는 날의 익일 00시부터 효력이 발생되기 때문에 1일의 시간차가 발생하게 되고, 이 시간차를 활용하여 임대인(집주인)이 임차인(세입자) 몰래 대출 (선순위 주택담보대출)을 받으면 임차인(세입자)의 보증금은 순위가 밀려 대항력을 갖추지 못하게 됩니다. 차후에 집에 문제가 생겨 경매에 붙여질 경우 세입자는 보증금을 떼이게 되니 주의 해야 합니다.  

전세사기(깡통전세) 유형 = 세입자 효력 발생전 집주인이 주담대 실행함

 

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전세사기 방지 대책 = 시중은행 권한 강화 (2023년 7월 시행)

이번 정부에서 발표한 내용은 시중은행과 한국부동산원이 협업하여 시범사업을 추진하게 됩니다. 바로 은행에서 세입자의 확정일자를 체크하여 대출을 실행해 주는 것인데요~ 한국부동산원에서 정보 제공(세입자 확정일자)을 하고 은행은 이를 실시간으로 확인 → 임차인(세입자) 보증금 감안 → 집주인 주담대 실행 시 한도 축소 등의 심사 과정 중 후속 조치를 행함으로 인해 전세사기 방지를 할 수 있게 됩니다. 자세한 내용은 아래 예시를 참고 바랍니다.

 

예시↓↓

• 임대인(집주인)과 임차인(세입자)간 임대차 계약 체결 (매매가 6억, 전세가 4억이라 가정)
• 임차인(세입자)의 대항력 발생 전 → 임대인(집주인)이 주택담보대출 3억 원 신청한 경우

기존	개편 (2023.7월 부터)
1. 대출심사 진행시 은행은 해당 주택의 임대차 계약 내용을 알 수 없음 2. 서류상 깨끗 하므로 은행은 주택 담보 대출 실행 진행 → 임대인에 대출 3억원 가능 3. 임차인(세입자)는 은행보다 후순위 이므로 대항력이 없어 차후 집이 경매에 붙여질 경우 보증금 배당을 못 받을 확률이 매우 높음	1. 한국부동산원에서 정보제공 (세입자 확정일자) 2. 국토부 RTMS 정보를 활용하여 은행이 대출 심사 과정에서 임대차 계약 내용 확인 가능 3. 은행은 임대인(집주인) 대출한도에서 세입자의 보증금 만큼 감액하여 승인하는 후속 조치 시행 (시세 6억원–보증금 4억원) 4. 임대인(집주인)은 3억을 신청했으나 최대 2억원 밖에 받지 못하며 이마져도 기대출, 소득, 규제지역 여부 등으로 한도가 추가로 깎일수 있음

 

한국부동산원, 시중은행 협업

 

 

Finish

1 금융권, 2 금융권에 속한 모든 금융기관이 시행하는 것은 아니지만 국내 메이저 은행들이 시범사업을 시행한다는 매우 중요한 내용입니다. 우리은행을 시작으로 국민, 신한, 하나, 농협은행이 부동산원과의 원만한 협업으로 올해 7월부터는 본격적으로 시행될 예정입니다. 은행의 대출 심사 과정에서 임차인(세입자)의 '확정일자'를 체크하는 과정을 거칠 경우 전세 사기 피해 방지에 크게 도움이 될 것으로 보이며 모든 시중은행들로 확대되어 시행되길 바라봅니다.